CTCP Tập đoàn Đất Xanh (DXG): Hạch toán được đẩy nhanh và đã phản ánh một phần vào giá

Nguồn: HSC

Hạch toán được đẩy nhanh và đã phản ánh một phần vào giá

 

Tóm tắt

HSC nâng 27,8% giá mục tiêu dựa trên phương pháp SOTP lên 34.100đ sau khi nâng dự báo lợi nhuận và bổ sung thêm 1 dự án. Tuy nhiên, chúng tôi hạ khuyến nghị xuống Tăng tỷ trọng vì giá cổ phiếu đã tăng mạnh.

Chúng tôi lần lượt nâng 31,8% và 6,7% dự báo lợi nhuận thuần năm 2021- 2022 vì DXG đẩy nhanh hạch toán. Theo đó, cho năm 2023, HSC giảm 33,6% dự báo lợi nhuận thuần (giảm so với năm 2022 nhưng sẽ tăng trở lại vào năm 2024).

Thị giá DXG hiện đang chiết khấu 26,8% so với RNAV, thấp hơn mức chiết khấu bình quân 3 năm là 39,2%; tuy nhiên mức chiết khấu giảm là có cơ sở. HSC áp dụng mức chiết khấu 20% đối với RNAV để tính ra giá mục tiêu.

Sự kiện: Điều chỉnh thời gian triển khai dự án; hủy kế hoạch phát hành riêng lẻ

HSC xem xét lại dự báo và khuyến nghị sau khi có thông tin cập nhật từ ban lãnh đạo DXG về một số thông tin, bao gồm thông tin về các dự án, thông tin hủy phát hành riêng lẻ 200 triệu cổ phiếu, diễn biến ở kế hoạch phát hành trái phiếu và các nội dung huy động vốn khác; cũng như cập nhật thông tin về công tác tìm kiếm quỹ đất mới.

Tác động: Đẩy nhanh hạch toán lợi nhuận

HSC nâng 31,8% dự báo lợi nhuận thuần cho năm 2021 và nâng 6,7% cho năm 2022; chủ yếu nhờ việc hạch toán dự án Gem Sky World được đẩy nhanh hơn so với dự báo trước đây. Trong khi đó, chúng tôi giảm 33,6% dự báo lợi nhuận năm 2023 vì sự thay đổi về thời gian hạch toán nói trên, cũng như khả năng lùi thời gian mở bán dự án Parkview và nâng giả định chi phí lãi vay vì DXG dự kiến tăng sử dụng vay nợ trong cơ cấu vốn của mình. DXG dự kiến mở bán 3 dự án lớn tại TP HCM và Bình Dương trong năm sau, dự kiến đem lại dòng tiền lớn (và đây là thông tin tích cực) cho dù lợi nhuận năm 2022 nhiều khả năng vượt năm 2023. Đà tăng trưởng doanh thu và lợi nhuận sẽ quay trở lại trong năm 2024.

Định giá và khuyến nghị

HSC nâng 27,8% giá mục tiêu dựa trên phương pháp định giá tổng hợp từng phần (SOTP) lên 34.100đ (tiềm năng tăng giá: 9,3%). Chúng tôi nâng ước tính RNAV sau khi định giá lại dự án Parkview để phản ánh số lượng căn mới, thêm 1 dự án vào định giá (dự án Parkcity tại Bình Dương) và điều chỉnh các dự án khác vì nâng giả định giá bán. HSC tiếp tục áp dụng mức chiết khấu 20% đối với RNAV để phản ánh ảnh hưởng khó lường của dịch Covid-19 đối với nhu cầu BĐS, lo ngại về vấn đề quản trị doanh nghiệp và tác động của việc tăng vay nợ. Thị giá DXG hiện đang chiết khấu 26,8% so với ước tính RNAV của HSC, thấp hơn so với mức chiết khấu bình quân là 39,2% trong 3 năm qua. Tuy nhiên, chúng tôi tin rằng triển vọng tích cực của DXG là cơ sở cho việc thu hẹp mức chiết khấu nói trên. DXG hưởng lợi trực tiếp từ sự hồi phục của thị trường BĐS nói chung và dự thảo đề xuất cấm hành nghề đối với môi giới cá nhân hoạt động độc lập. Công ty đang tích cực lên kế hoạch mở rộng quỹ đất, từ đó hỗ trợ triển vọng tăng trưởng dài hạn. HSC hạ khuyến nghị xuống Tăng tỷ trọng (từ Mua vào).