Tập đoàn Đất Xanh (DXG): Mở bán dự án mới, mảng môi giới phục hồi năm 2022

Nguồn: VCSC

Mở bán dự án mới, mảng môi giới phục hồi năm 2022

 

• Chúng tôi nâng giá mục tiêu dành cho CTCP Tập đoàn Đất Xanh (DXG) thêm 31% lên 31.900 đồng/CP nhưng điều chỉnh khuyến nghị từ MUA thành KHẢ QUAN khi giá cổ phiếu của công ty đã tăng 29% trong 3 tháng qua. Việc tăng giá mục tiêu của chúng tôi chủ yếu là do (1) cập nhật mô hình định giá mục tiêu đến cuối năm 2022 và (2) định giá cao hơn đối với dự án Gem Sky World (GSW) và mảng dịch vụ môi giới.
• Chúng tôi điều chỉnh giảm 7% dự báo LNST sau lợi ích CĐTS năm 2021 xuống còn 1,2 nghìn tỷ đồng chủ yếu do đợt dịch COVID-19 thứ tư nghiêm trọng tại Việt Nam làm ảnh hưởng đến mảng dịch vụ môi giới. Trong năm 2022, chúng tôi kỳ vọng việc bàn giao tại GSW và Opal Skyline cũng như sự phục hồi của mảng dịch vụ môi giới sẽ hỗ trợ dự báo LNST sau lợi ích CĐTS của chúng tôi là 1,4 nghìn tỷ đồng (+18% so với năm 2021).
• Chúng tôi kỳ vọng DXG sẽ tiếp tục bán hàng tại dự án GSW vào quý 4/2021 nhưng hoãn việc mở bán chính thức tại các dự án Opal Cityview (khoảng 1.500 căn hộ trung cấp tại Bình Dương) đến năm 2022 do dịch COVID-19 tiếp tục ảnh hưởng nghiêm trọng tại tỉnh này. Do đó, chúng tôi dự báo giá trị doanh số bán hàng năm 2021 đạt 4,3 nghìn tỷ đồng (-27% YoY, -19% so với dự báo trước đây).
• Chúng tôi duy trì dự báo giá trị doanh số bán hàng năm 2022 đạt 8,6 nghìn tỷ đồng (+97% so với dự phóng năm 2021), được hỗ trợ bởi hoạt động bán hàng cho các giai đoạn tiếp theo đang diễn ra tại GSW, các dự án mới mở bán ở Bình Dương và khởi động trở lại dự án Gem Riverside (Thủ Đức, TP. HCM).
• Rủi ro: Pha loãng từ phương án phát hành riêng lẻ lên đến 200 triệu cổ phiếu (tối đa 34% số cổ phiếu đang lưu hành) với giá phát hành không thấp hơn 20.000 đồng/CP - hiện tại chúng tôi chưa ghi nhận phương án phát hành này trong mô hình định giá do thông tin chi tiết còn hạn chế.

Lượng bàn giao dự kiến tại GSW và Opal Skyline sẽ hỗ trợ lợi nhuận của mảng phát triển BĐS trong năm 2022. Lượng bàn giao chính dự kiến trong năm 2022 bao gồm GSW, Opal Skyline (1.500 căn hộ tại Bình Dương; tỷ lệ tiếp nhận 100%) và St. Moritz (190 căn hộ tại Thành phố Thủ Đức; tỷ lệ tiếp nhận 100%). Chúng tôi dự báo lượng bàn giao của các dự án này sẽ đóng góp khoảng 60% trong dự báo LNST sau lợi ích CĐTS năm 2022 của chúng tôi.

Tình trạng gián đoạn nghiêm trọng do dịch COVID-19 tạm thời ảnh hưởng mảng dịch vụ môi giới, nhưng triển vọng của mảng kinh doanh này vẫn còn nguyên vẹn. Chúng tôi tin rằng tiến độ tiêm phòng và sự trở lại của ngành du lịch tại Việt Nam có thể giúp các thị trường trọng điểm của mảng môi giới dịch vụ trọn gói - bao gồm cả miền Nam và miền Trung. Chúng tôi cũng kỳ vọng cơ hội rộng mở để CTCP Dịch vụ Bất động sản Đất Xanh (HOSE: DXS) và DXG giành thị phần từ các đối thủ nhỏ hơn nhờ và bảng cân đối kế toán mạnh mẽ và các lợi thế về chuyển đổi số của DXS. Vui lòng xem thêm thông tin chi tiết trong Báo cáo cập nhật DXS của chúng tôi, ngày 12/11/2021.

Kế hoạch huy động vốn sẽ hỗ trợ mở rộng quỹ đất. Theo quan điểm của chúng tôi, kế hoạch phát hành trái phiếu quốc tế của DXG (lên đến 300 triệu USD) tiến triển chậm hơn dự kiến một phần do tâm lý thị trường trong nước yếu đối với trái phiếu của các chủ đầu tư bất động sản. DXG cho biết công ty đang đẩy nhanh kế hoạch phát hành riêng lẻ cổ phiếu sơ cấp (lên đến 200 triệu cổ phiếu với giá tối thiểu 20.000 đồng/CP – tương ứng thu về 74 triệu USD) để hỗ trợ kế hoạch thâu tóm quỹ đất. DXG hiện sở hữu quỹ đất tổng cộng khoảng 120 ha với sự đóng góp lớn từ GSW (92 ha) và nhiều dự án quy mô nhỏ hơn. Chúng tôi tin rằng kế hoạch mở rộng quỹ đất đầy tham vọng của DXG có thể thúc đẩy triển vọng tăng trưởng dài hạn với một lộ trình phát triển mạnh mẽ hơn.