Tập đoàn Đất Xanh (DXG): Q3/2022 Được hỗ trợ bởi lợi nhuận tài chính

Nguồn: HSC

Q3/2022 Được hỗ trợ bởi lợi nhuận tài chính

 

 

Tóm tắt

• Lợi nhuận thuần Q3/2022 đạt 153 tỷ đồng (tăng 194,7% so với cùng kỳ và 15,0% so với quý trước) trong khi doanh thu thuần là 1.255 tỷ đồng (giảm 3,7% so với cùng kỳ và 19,0% so với quý trước). KQKD mảng môi giới BĐS kém tích cực (như dự báo), và lợi nhuận cốt lõi chỉ là 1 tỷ đồng (giảm 98% so với cùng kỳ) không bao gồm khoản lãi không thường xuyên 190 tỷ đồng (bán quỹ đất).
• Trong 9 tháng đầu năm 2022, doanh thu thuần và lợi nhuận thuần đạt lần lượt 58,9% và 59,1% dự báo cả năm 2022 của chúng tôi.
• HSC đang xem xét lại khuyến nghị và giá mục tiêu. Theo dự báo hiện tại, DXG đang giao dịch với mức chiết khấu sâu 65,9% so với RNAV, lớn hơn so với mức chiết khấu bình quân trong quá khứ là 40,2%.

Sự kiện: KQKD Q3/2022

DXG đã công bố KQKD Q3/2022 với lợi nhuận thuần đạt 153 tỷ đồng (tăng 194,7% so với cùng kỳ và 15,0% so với quý trước) trong khi doanh thu là 1.255 tỷ đồng (giảm 3,7% so với cùng kỳ và 19,0% so với quý trước). Lợi nhuận thuần vượt dự báo của chúng tôi, nhưng hoàn toàn do khoản lãi 190 tỷ đồng từ thoái vốn một dự án nhỏ không nằm trong mô hình dự báo của chúng tôi. Nếu không bao gồm các khoản mục không thường xuyên trong cả hai kỳ, lợi nhuận cốt lõi của DXG chỉ là 1 tỷ đồng, so với 52 tỷ đồng trong Q3/2021.

Nhìn chung, doanh thu và lợi nhuận 9 tháng đầu năm 2022 đạt lần lượt 58,9% và 59,1% dự báo cả năm 2022 của chúng tôi, đồng thời hoàn thành lần lượt 41,8% và 39,7% kế hoạch của BLĐ. KQKD khá trầm lắng tính đến nay.

KQKD các mảng chính

Cơ cấu doanh thu và những kết quả chính khác trong Q3/2022:

• Doanh thu BĐS giảm 35,3% so với cùng kỳ và 10,9% so với quý trước xuống 691 tỷ đồng, sát với dự báo của chúng tôi và đóng góp 55% tổng doanh thu trong kỳ, một phần do mức nền cao trong Q3/2021(do đẩy mạnh hạch toán các dự án KDC Opal Boulevard (1,5ha, tại Bình Dương) và Gem Sky World ('GSW', 92ha, Đồng Nai)). Trong khi đó, chúng tôi cho rằng doanh thu BĐS trong Q3/2022 chủ yếu đến từ dự án GSW.

Tỷ suất lợi nhuận gộp mảng này là 57,1%, sát với dự báo của chúng tôi là 58,9%.

Chúng tôi kỳ vọng doanh thu sẽ cải thiện trong Q4/2022, do ngoài bàn giao các sản phẩm tại dự án GSW, DXG sẽ bắt đầu bàn giao sản phẩm tại dự án Opal Skyline (1ha, Bình Dương, tổng doanh thu dự kiến là 2,6 nghìn tỷ đồng).

• Doanh thu mảng môi giới BĐS đạt 362 tỷ đồng (đóng góp 29% vào tổng doanh thu của DXG trong kỳ), tăng 73,4% so với mức nền thấp trong Q3/2021 (khi hoạt động môi giới bị đóng băng trong giai đoạn phong tỏa nghiêm ngặt) nhưng giảm 34,2% so với quý trước.

KQKD giảm so với quý trước có thể do tình hình khó khăn trong ngành trong bối cảnh dòng vốn tín dụng nói chung giảm và Chính phủ tăng cường giám sát thị trường TPDN.

Tỷ suất lợi nhuận gộp mảng này trong Q3/2022 là 72,5% so với 75,6% trong Q3/2021 và 79% trong Q2/2022.

Lưu ý, KQKD mảng này nhìn chung sát với tình hình chung của ngành, (theo CBRE) tổng số sản phẩm bán được tại Hà Nội và TP.HCM trong Q3/2022 tăng 107,5% so với cùng kỳ (nhưng giảm 37,0% so với quý trước).

Theo đó, chúng tôi cho rằng KQKD mảng môi giới sẽ tiếp tục gặp nhiều khó khăn trong Q4/2022 do thị trường BĐS vẫn đang gặp nhiều thách thức bao gồm động thái tăng cường giám sát và hạn chế tín dụng của Chính phủ trong bối cảnh mặt bằng lãi suất gia tăng. Những yếu tố này nhìn chung sẽ tiếp tục tác động mạnh đến cung cầu của thị trường. Do đó, DXS, doanh nghiệp môi giới BĐS hàng đầu trên thị trường, sẽ chịu ảnh hưởng nghiêm trọng nhất.

• Doanh thu mảng xây dựng đạt 123 tỷ đồng (đóng góp 10% doanh thu trong kỳ), tăng đáng kể so với 3 tỷ đồng trong Q3/2021 (khi hoạt động xây dựng bị đóng băng do dịch COVID-19) nhưng giảm nhẹ 4,3% so với quý trước.

Tỷ suất lợi nhuận gộp mảng này giảm xuống 7,1%, so với lần lượt 18,6% và 7,6% trong Q1/2022 và Q2/2022 và dự báo cả năm 2022 của chúng tôi là 10%.

Các thông tin tài chính khác trong Q3/2022

Chi phí lãi vay thuần trong Q1/2022 là 89 tỷ đồng, giảm 8,2% so với cùng kỳ nhưng tăng 9,3% so với quý trước do dư nợ bình quân trong Q3/2022 giảm 11,6% so với cùng kỳ nhưng tăng 16,3% so với quý trước).

Thu nhập tài chính trong Q3/2022 đạt 211,6 tỷ đồng, tăng 348,9% so với cùng kỳ và 7,7% so với quý trước, bao gồm khoản lãi 190 tỷ đồng từ thoái vốn so với không có trong Q3/2021 và 172 tỷ đồng trong Q2/2022. Theo Công ty, khoản lãi này tới từ việc bán một dự án nhỏ, phù hợp với chiến lược thoái vốn khỏi các dự án quy mô nhỏ để tập trung vào phát triển các dự án KĐT và các dự án quy mô lớn của DXG. Thương vụ này không nằm trong dự báo của chúng tôi.

Chi phí bán hàng & quản lý là 461 tỷ đồng, tăng 6,4% so với cùng kỳ, chủ yếu do tác động trái chiều khi chi phí nhân viên tăng 58% so với cùng kỳ (do DXG mở rộng đội ngũ môi giới) và chi phí môi giới & quảng cáo giảm 56% so với cùng kỳ (do mức nền cao trong Q3/2021 chủ yếu do Công ty thúc đẩy bán hàng qua các kênh trực tuyến khi hoạt động môi giới bị đóng băng do dịch COVID19). Trong khi đó, chi phí này giảm 15,8% so với quý trước chủ yếu do chi phí dịch vụ mua ngoài giảm 73,5% so với quý trước.

Nhìn chung, tỷ lệ chi phí quản lý và bán hàng/doanh thu trong Q3/2022 là 36,7%, so với lần lượt 33,2% và 35,3% trong Q3/2021 và Q2/2022 và trong 9 tháng đầu năm 2022 là 26,0%, so với 36,7% trong 9 tháng đầu năm 2021 và dự báo cả năm 2022 của chúng tôi là 27,7%.

Bảng CĐKT và tỷ lệ đòn bẩy

Dư nợ thuần của DXG vào cuối Q3/2022 là 4.732 tỷ đồng, tăng 224,9% so với thời điểm ngày 31/12/2021 (1.456 tỷ đồng) và tăng 41,7% so với thời điểm ngày 30/6/2022 (3.339 tỷ đồng). Nguyên nhân chủ yếu do dòng tiền từ hoạt động kinh doanh âm trong 9 tháng đầu năm 2022. Tỷ lệ nợ thuần/vốn CSH của DXG tăng lên 0,32 lần vào cuối Q3/2022, từ lần lượt 0,11 lần và 0,23 lần vào cuối năm 2021 và cuối Q2/2022. Theo chúng tôi, tỷ lệ này vẫn ở mức vừa phải và sát với mức trung bình ngành là 0,34 lần (vào thời điểm cuối Q2/2022).

Vào cuối Q3/2022, có một khoản vay dài hạn và dư nợ trái phiếu là 1,9 nghìn tỷ đồng sẽ đến hạn thanh toán trong 1 năm tới. Chúng tôi cho rằng DXG sẽ gặp nhiều áp lực hơn về dòng tiền trong tương lai, đặc biệt là trong bối cảnh thị trường trái phiếu đang thắt chặt hiện nay.

HSC đang xem xét lại khuyến nghị, giá mục tiêu và dự báo

HSC đang xem xét lại khuyến nghị, giá mục tiêu và dự báo đối với DXG. Theo dự báo hiện tại, DXG đang giao dịch với mức chiết khấu sâu là 65,9% so với RNAV, lớn hơn so với mức chiết khấu bình quân trong 3 năm qua là 40,2%.