Tập đoàn Đầu tư Địa ốc No Va (NVL): Chi phí tài chính cao đã kéo lùi lợi nhuận quý 3

Nguồn: SSI

Chi phí tài chính cao đã kéo lùi lợi nhuận quý 3

 

 

Điểm nhấn đầu tư

Chúng tôi đã tham dự cuộc họp với chuyên viên phân tích của NVL được tổ chức vào ngày 28/10/2022. Sau đây là những nội dung chính từ cuộc họp. Trong khi doanh thu thuần đi ngang trong quý 3, LNST giảm đáng kể 56% so với cùng kỳ do bị ảnh hưởng bởi chi phí tài chính tăng cao. Tại thời điểm cuối quý 3/2022, NVL có tỷ lệ đòn bẩy tương đối cao so với các chủ đầu tư bất động sản khác, ở mức khoảng 1,6x D/E, công ty cũng có dư nợ bằng USD chiếm 24% tổng dư nợ, do đó áp lực tài chính đối với NVL sẽ lớn hơn cho đến cuối năm nay và sang năm sau, do các điều kiện thắt chặt trên thị trường huy động vốn cũng như các điều kiện thị trường nhìn chung không thuận lợi.

Ngoài ra, ban lãnh đạo cũng chia sẻ rằng doanh thu của NVL và quá trình bàn giao sẽ tiếp tục được thúc đẩy bởi nhiều dự án đang triển khai, nhưng chủ yếu tập trung vào các dự án Aqua City, NovaWorld Phan Thiết và NovaWorld Hồ Tràm. Chúng tôi dự báo lợi nhuận năm nay sẽ phải điều chỉnh giảm do công ty sẽ phải điều chỉnh lại kế hoạch bàn giao bất động sản để hỗ trợ người mua nhà trong bối cảnh các khoản vay ngân hàng mới gặp nhiều khó khăn do chi phí lãi vay cao và dư nợ cho vay bất động sản của các ngân hàng trong nước bị hạn chế. Thêm vào đó, các dự án mới được giới thiệu ra thị trường như Grand Sentosa, Novaworld Nha Trang, Novaworld Mũi Né có thể phải tính toán lại thời gian triển khai.

Mặt khác, NVL có doanh số bán lũy kế đạt mức 9,8 tỷ USD (thời điểm cuối quý 3 năm 2022), tạo cơ sở cho tăng trưởng lợi nhuận trong giai đoạn 2023-2025. Tuy nhiên, thông thường công ty phải mất nhiều năm mới được ghi nhận đầy đủ vào doanh thu vào báo cáo KQKD vì các dự án của NVL thường mất 3-5 năm để hoàn thành quá trình bàn giao. Theo quan điểm của chúng tôi, giai đoạn 3~6 tháng tới sẽ rất quan trọng đối với triển vọng của công ty, vì dòng tiền vào công ty sẽ gặp nhiều thách thức do rủi ro liên quan trong bối cảnh thắt chặt tín dụng và tỷ lệ hấp thụ thấp hơn kỳ vọng tại các dự án trọng điểm của công ty. Với những thay đổi như vậy về triển vọng kinh doanh và phát triển dự án, chúng tôi sẽ đưa ra định giá chi tiết và ước tính lợi nhuận trong báo cáo sắp tới của chúng tôi.

Rủi ro giảm giá đối với khuyến nghị của chúng tôi 

(1) Tỷ lệ hấp thụ các dự án nêu trên thấp hơn do thị trường bất động sản đang hạ nhiệt, (2) nhiều khoản nợ đến hạn trong giai đoạn 2022-2023 tạo áp lực cho dòng tiền của công ty và (3) bất kỳ nghĩa vụ tài chính hay pháp lý tiềm ẩn nào khác, chẳng hạn như một số dự án của NVL tại TP.HCM vẫn đang chờ hoàn thiện pháp lý.

NVL đã công bố KQKD quý 3/2022, với doanh thu thuần đạt 3,3 nghìn tỷ đồng (tăng 1% so với cùng kỳ) và LNST giảm xuống mức thấp 197 tỷ đồng (giảm 65% so với cùng kỳ). Hầu hết các bất động sản của công ty được bàn giao trong quý này đến từ 3 siêu dự án: Aqua City, Novaworld Phan Thiết và Novaworld Hồ Tràm. Ngoài ra, NVL ghi nhận 1,6 nghìn tỷ đồng doanh thu hoạt động tài chính nhờ bán cổ phần tại Saigon Housing và cơ sở hạ tầng, Khánh An và Carava Resort.

Mặt khác, kết quả kinh doanh của NVL bị ảnh hưởng đáng kể bởi khoản lỗ chênh lệch tỷ giá và chi phí lãi vay cao trong giai đoạn này. Do đó, tổng chi phí tài chính trong quý 3/2022 ở mức 1,4 nghìn tỷ đồng (tăng 76% so với cùng kỳ). Theo ước tính của chúng tôi, dư nợ bằng USD của NVL khoảng 690 triệu USD (tương đương với 24% tổng dư nợ). Chúng tôi dự báo rằng VND sẽ mất giá khoảng 7-8% trong năm nay, điều này có thể làm giảm 8-9% dự báo LNTT của chúng tôi.

Cho đến thời điểm hiện tại, doanh thu lũy kế của NVL đạt 7,9 nghìn tỷ đồng (giảm 23% so với cùng kỳ) và LNST đạt 2 nghìn tỷ đồng (giảm 16% so với cùng kỳ), chỉ hoàn thành 32% kế hoạch lợi nhuận năm 2022 của chúng tôi. Từ cuộc thảo luận của chúng tôi với công ty, chúng tôi thấy là NVL đang cố gắng duy trì hoạt động xây dựng theo đúng tiến độ để có thể bàn giao nhà cho người mua nhà tại các dự án trọng điểm. Tuy nhiên, do một số người mua nhà hiện đang bị ảnh hưởng bởi lãi suất tăng trong quý trước và cung tín dụng hạn chế từ ngân hàng, công ty cũng sẽ phải xem xét lại lịch bàn giao các căn hộ cho khách hàng và kéo dài lịch thanh toán theo một cách nào đó để hỗ trợ khách hàng hiện tại. Do đó, chúng tôi dự kiến sẽ điều chỉnh giảm ước tính lợi nhuận năm 2022-2023, và nội dung này sẽ được cập nhật đầy đủ trong một báo cáo khác.

NVL đã bán thành công 848 căn hộ trong quý 3, với tổng giá trị là 680 triệu USD (giảm 48% so với quý trước). Đây là kết quả theo quý thấp nhất kể từ quý 4 năm 2021. Doanh thu backlog tính đến cuối quý 3 ước tính trị giá 9,8 tỷ USD (tăng 59% so với cùng kỳ). Trong đó 50% thuộc về các căn hộ tại dự án Aqua City, phần còn lại thuộc về các dự án Novaworld Phan Thiết, Novaworld Hồ Tràm và Grand Manhattan.

Với tâm lý thị trường không tích cực, kết hợp với lãi suất tăng kể từ quý 3 năm 2022, chúng tôi nhận thấy NVL sẽ gặp nhiều thách thức để có thể đẩy mạnh hoạt động bán hàng cho các dự án đang triển khai cho đến cuối năm. Chưa kể, các dự án mới giới thiệu ra thị trường như Grand Sentosa, Novaworld Nha Trang, Novaworld Mũi Né có thể bị phải xem xét lại do thanh khoản trên thị trường bất động sản tiếp tục giảm.

Về phía dòng tiền chi, NVL đã chi 16~18 nghìn tỷ đồng cho hoạt động xây dựng và 13 nghìn tỷ đồng cho hoạt động M/A trong năm nay. Tuy nhiên, với áp lực tài chính dự kiến công ty sẽ phải đối mặt trong giai đoạn 2023- 2024, chúng tôi dự báo công ty sẽ giảm quy mô một số hoạt động kém hiệu quả hơn hoặc thậm chí thoái vốn bớt một số dự án để cải thiện tính thanh khoản.

Số dư tiền mặt đã được cải thiện – nhưng nghia vụ nợ ngắn hạn tiếp tục gia tăng

Trên bảng cân đối kế toán, tổng dư nợ tại NVL là 71,7 nghìn tỷ đồng, trong đó 42% sẽ đến hạn thanh toán trong 12 tháng tới. Với số tiền lớn đến hạn thanh toán như vậy, NVL phải tận dụng dòng tiền từ nhiều nguồn để đảm bảo trả nợ đúng hạn, chẳng hạn như dòng tiền từ hoạt động bán hàng và đảo nợ. Theo ban lãnh đạo NVL, dòng tiền trong tương lai dự kiến sẽ tăng 10 nghìn tỷ đồng (408 triệu USD) trong quý 4 năm 2022, trong đó 50% là thu từ các giao dịch bán hàng từ trước, còn lại là từ các giao dịch mới. Tổng dòng vốn vào năm 2022 ước tính đạt 33~35 nghìn tỷ đồng. Về nguồn vốn vay, NVL đã nhận được 25 nghìn tỷ đồng từ các tổ chức tín dụng trong 3 quý vừa qua và sẽ cố gắng vay thêm 6,5 nghìn tỷ đồng nữa để đảm bảo dòng tiền của công ty trong năm nay. Tuy nhiên, đối với các khoản vay mới giải ngân trong thời gian tới, chi phí vốn sẽ không thuận lợi, do các khoản vay bằng USD có khả năng duy trì ở mức lãi suất 8-9%/năm (trong khi chưa bao gồm chi phí bảo hiểm rủi ro và các chi phí khác). Chi phí vay tương đương bằng VND có thể dao động từ 12-14%/năm do tình hình huy động vốn sẽ không được cải thiện cho đến cuối năm 2022.

Trong khi đó, dư nợ bằng USD của NVL chiếm 24% tổng dư nợ, trong đó trung bình 30% đã được phòng ngừa rủi ro bằng các hợp đồng phái sinh. Do biến động tỷ giá hối đoái hiện tại, ban lãnh đạo NVL đang xem xét tăng tỷ lệ phòng ngừa rủi ro này để giảm thiểu rủi ro hơn nữa.

Chúng tôi sẽ cung cấp thông tin chi tiết về định giá trong một báo cáo khác trong thời gian ngắn sắp tới. Tuy nhiên, chúng tôi đánh giá giai đoạn 3-6 tháng tới sẽ rất quan trọng đối với triển vọng của công ty, do rủi ro liên quan đến dòng vốn và thanh khoản là hiện hữu trong bối cảnh thắt chặt tín dụng và tỷ lệ hấp thụ thấp hơn dự kiến tại các dự án trọng điểm của công ty.