Tổng Công ty IDICO (IDC): Bổ sung KCN mới; doanh số bán đất tăng trưởng mạnh hỗ trợ lợi nhuận năm 2023

Nguồn: VCSC

Bổ sung KCN mới; doanh số bán đất tăng trưởng mạnh hỗ trợ lợi nhuận năm 2023

 

 

• Chúng tôi duy trì khuyến nghị MUA đối với IDC và nâng giá mục tiêu thêm 7% lên 49.100 đồng/cổ phiếu.
• Giá mục tiêu cao hơn của chúng tôi chủ yếu do chúng tôi hiện tại đã đưa KCN Tân Phước 1 vào định giá của chúng tôi sau kỳ vọng của ban lãnh đạo rằng dự án này sẽ được phê duyệt đầu tư vào quý 1/2023, điều này bị ảnh hưởng một phần bởi giả định doanh số bán đất KCN yếu hơn của chúng tôi trong năm 2023 là 100 ha (-24% YoY ) so với trước đây là 140 ha (+6,3% YoY).
• Chúng tôi kỳ vọng IDC sẽ ghi nhận doanh số bán đất KCN thấp hơn so với cùng kỳ năm trước vào năm 2023 do suy thoái kinh tế toàn cầu nhưng vẫn duy trì giả định về doanh số bán đất KCN của chúng tôi cho giai đoạn 2024-2025. Kỳ vọng của chúng tôi về doanh số bán đất KCN cho năm 2023 khả quan hơn so với kế hoạch gần đây của IDC là 90 ha (-32% YoY) trong năm 2023.
• Do dự báo doanh số bán đất KCN thấp hơn trong năm 2023, chúng tôi đã giảm dự báo LNST sau lợi ích CĐTS năm 2024 thêm 8% và giữ nguyên dự báo LNST sau lợi ích CĐTS năm 2023. Chúng tôi kỳ vọng LNST sau lợi ích CĐTS năm 2023 sẽ được hỗ trợ nhờ doanh số bán đất KCN tăng mạnh trong năm 2022 và dự báo biên lợi nhuận cao hơn của chúng tôi, điều này sẽ bù đắp cho kỳ vọng ghi nhận doanh thu thấp hơn của chúng tôi trong năm.
• Chúng tôi dự báo doanh thu đạt 9 nghìn tỷ đồng (+9% YoY) và LNST sau lợi ích CĐTS đạt 2,5 nghìn tỷ đồng (+8% YoY) trong năm 2023, chủ yếu nhờ khoản ghi nhận một lần cao hơn so với cùng kỳ đối với doanh số bán đất KCN trong năm 2023 và bù đắp cho mức giảm so với cùng kỳ năm trước của việc ghi nhận các KCN đã được lấp đầy hoàn toàn.
• Chúng tôi cho rằng IDC được hưởng lợi chính từ việc giá đất KCN tăng nhờ có diện tích KCN lớn, đã được giải phóng mặt bằng tại các tỉnh công nghiệp trọng điểm. Ngoài ra, triển vọng tăng trưởng lợi nhuận mạnh mẽ của IDC được hỗ trợ bởi chiến lược tích cực hơn trong hoạt động bán đất KCN và thay đổi phương pháp ghi nhận doanh số bán đất KCN phù hợp hơn với dòng tiền mạnh mẽ từ phân khúc KCN.
• Rủi ro: Việc phê duyệt và phát triển các dự án KCN trong tương lai chậm hơn dự kiến.

KCN Tân Phước I được hưởng lợi từ nâng cấp kết nối cơ sở hạ tầng. IDC cho biết đã nộp hồ sơ trình Thủ tướng Chính phủ chấp thuận phê duyệt đầu tư cho KCN Tân Phước 1 (IDC sở hữu 65% cổ phần của nhà phát triển KCN này) vào ngày 05/01/2023 và dự kiến sẽ được phê duyệt vào quý 1/2023. KCN Tân Phước I có tổng diện tích 470 ha tại tỉnh Tiền Giang (cách trung tâm TP.HCM khoảng 60-70 km), và chúng tôi tin rằng KCN này sẽ được hưởng lợi từ việc cải thiện kết nối cơ sở hạ tầng giữa tỉnh Tiền Giang cũng như các khu vực khác của Đồng bằng sông Cửu Long và TP. HCM. Chúng tôi hiện kỳ vọng KCN Tân Phước 1 sẽ ghi nhận doanh số bán đất KCN bắt đầu từ năm 2025.

Các hợp đồng mua bán đất KCN tích cực trong năm 2022 sẽ hỗ trợ tăng trưởng lợi nhuận trong năm 2023. IDC cho biết họ đã ký hợp đồng cho thuê và biên bản ghi nhớ (MOU) cho khoảng 132 ha vào năm 2022, mà chúng tôi tin rằng sẽ tạo ra dư địa ổn định để IDC ghi nhận lợi nhuận từ việc bán đất KCN vào năm 2023. Tính đến cuối năm 2022, IDC cho biết đã ghi nhận doanh số bán đất KCN một lần cho khoảng 17 ha đối với các hợp đồng mua bán đất KCN 132 ha đã ký vào năm 2022, tương ứng 115 ha còn lại sẽ là động lực mang lại lợi nhuận cho IDC trong năm 2023. Chúng tôi dự báo tỷ lệ ghi nhận một lần đối với doanh thu bán đất KCN trong năm 2023 cao hơn cho khoảng 130 ha (+42% YoY so với dự báo trước đó của chúng tôi là 140 ha) để bù đắp cho mức giảm YoY trong việc ghi nhận doanh thu chưa thực hiện từ các KCN đã lấp đầy trong năm.