Tổng Công ty IDICO (IDC): Doanh số bán đất KCN khả quan trong 6 tháng đầu năm 2022; triển vọng KCN tích cực

Nguồn: VCSC

Doanh số bán đất KCN khả quan trong 6 tháng đầu năm 2022; triển vọng KCN tích cực

 

 

Chúng tôi đã tham gia cuộc gặp gỡ NĐT và chuyến tham quan các dự án dành cho các chuyên viên phân tích lần đầu tiên được Tổng Công ty IDICO (IDC) tổ chức vào ngày 15/07/2022.

Chương trình chính của chuyến tham quan này là tham quan các dự án lớn của các khách hàng thuê của IDC (bao gồm POSCO, Heineken và Tập đoàn Hòa Phát, ...) trong các dự án KCN của IDC tại Đồng Nai và Bà Rịa - Vũng Tàu (BR-VT) cũng như tham gia cuộc thảo luận của ban lãnh đạo công ty về các hoạt động kinh doanh và triển vọng của công ty. Nhìn chung, chuyến tham quan này đã cung cấp các thông tin toàn diện về IDC, bao gồm các mảng kinh doanh chính và các dự án lớn của IDC. Ngoài ra, ban lãnh đạo cho thấy quan điểm tích cực đối với kế hoạch kinh doanh 5 năm của IDC, điều này tái khẳng định quan điểm tích cực của chúng tôi về công ty.

Doanh số bán đất KCN khả quan trong 6 tháng đầu năm 2022 - đang trên đà hoàn thành mục tiêu bán đất KCN cả năm của IDC là 160 ha. Tính đến ngày 15/7, ban lãnh đạo chia sẻ rằng doanh số bán đất của IDC tính từ đầu năm đạt khoảng 90 ha, bao gồm 2 hợp đồng lớn với tổng diện tích hơn 50 ha tại KCN Hựu Thạnh ở tỉnh Long An. Chúng tôi cho rằng doanh số bán đất KCN còn lại tính từ đầu năm chủ yếu đến từ các dự án KCN Phú Mỹ 2 và Phú Mỹ 2 Mở rộng. Ban lãnh đạo tự tin rằng công ty sẽ hoàn thành kế hoạch bán đất cả năm 2022 là 160 ha (+61% YoY) so với dự báo hiện tại của chúng tôi là 130 ha (+31% YoY).

Ban lãnh đạo IDC cho biết ghi nhận doanh số từ KCN Nhơn Trạch 5 được hoàn thành vào quý 2/2022. IDC ghi nhận toàn bộ doanh thu chưa thực hiện từ KCN Nhơn Trạch 5, ở mức 1,4 nghìn tỷ đồng (tính đến cuối quý 1/2022) vào khoản mục doanh thu; tuy nhiên, khoản doanh thu này được ghi nhận hồi tố, chúng tôi cho rằng tương tự như KCN Mỹ Xuân A trong báo cáo tài chính năm 2021 (doanh thu được ghi nhận trong báo cáo kết quả kinh doanh của năm trước và làm tăng số dư của lợi nhuận giữ lại đầu năm nay).

KQKD 6 tháng đầu năm 2022 sơ bộ khả quan. Ban lãnh đạo chia sẻ rằng LNTT 6 tháng đầu năm 2022 sơ bộ của IDC (bao gồm ghi nhận hồi tố đối với KCN Nhơn Trạch 5 đã lấp đầy 100%) đã hoàn thành 60% kế hoạch LNTT cả năm là 2,8 nghìn tỷ đồng (+267% YoY). Dựa trên ước tính của chúng tôi, con số này cho thấy LNTT đạt khoảng 360 tỷ đồng (+7% YoY và đi ngang QoQ) trong quý 2/2022 và khoảng 715 tỷ đồng (+61% YoY) trong 6 tháng đầu năm 2022. Do đó, chúng tôi nhận thấy rủi ro giảm đối với dự báo lợi nhuận của chúng tôi cho IDC khi trước đây chúng tôi dự kiến việc hoàn thành ghi nhận cho các KCN đã lấp đầy 100% sẽ được ghi nhận trong báo cáo kết quả kinh doanh của năm quyết toán. Tuy nhiên, chúng tôi lưu ý rằng đây là những khoản ghi nhận phi tiền mặt, điều này sẽ không ảnh hưởng đến dự báo dòng tiền và định giá theo mô hình chiết khấu dòng tiền (DCF) của chúng tôi cho IDC.

Kế hoạch LNTT tăng trưởng mạnh trong giai đoạn 2022-2026. Ban lãnh đạo đặt kế hoạch tốc độ tăng trưởng kép (CAGR) doanh thu và LNST sau lợi ích CĐTS lần lượt đạt 23% và 21% trong giai đoạn 2022-2026 - phù hợp với kế hoạch của ban lãnh đạo chia sẻ tại ĐHCĐ của IDC vào tháng 4/2022. Kế hoạch này của ban lãnh đạo tích cực hơn so với dự báo của chúng tôi và chúng tôi tin rằng chênh lệch chủ yếu do ghi nhận lợi nhuận cao hơn dự kiến từ việc bán đất KCN trong kỳ. Ban lãnh đạo cũng dự kiến sẽ trả cổ tức cho giai đoạn năm tài chính 2022-2026 (bao gồm cả cổ phiếu và tiền mặt) trung bình trên 40% mệnh giá mỗi năm.

Ban lãnh đạo đã cung cấp thông tin cập nhật chi tiết về các dự án KCN hiện tại của IDC, bao gồm các số liệu chính như diện tích còn có thể cho thuê, tỷ lệ lấp đầy và quá trình giải phóng mặt bằng tính đến cuối quý 2/2022. 

Dự án KCN Tân Phước 1 sẽ được cấp giấy phép đầu tư vào năm 2022. Ban lãnh đạo dự kiến sẽ nhận được phê duyệt quan trọng cho KCN Tân Phước 1 ở tỉnh Tiền Giang vào quý 4/2022 với tổng diện tích là 470 ha. Chúng tôi tin rằng KCN này sẽ được hưởng lợi từ việc nâng cấp cơ sở hạ tầng, cải thiện kết nối giữa TP.HCM và vùng Đồng bằng sông Cửu Long.

Mảng BĐS nhà ở sẽ là động lực tăng trưởng trong trung và dài hạn cho IDC. Công ty đã chia sẻ danh sách 11 dự án BĐS nhà ở/thương mại đang và sẽ được phát triển với tổng diện tích đã giải phóng mặt bằng hơn 60 ha. Chúng tôi lưu ý rằng định giá và dự báo hiện tại của chúng tôi mới chỉ bao gồm được 6 trong số 11 dự án. 

IDC được cấp phép phân phối điện tại KCN Hựu Thạnh. IDC chia sẻ rằng công ty con mà IDC sở hữu 67% cổ phần là CTCP Đầu tư Phát triển Nhà và Đô thị IDICO (HOSE: UIC) đã được chấp thuận đầu tư trạm biến áp và phân phối điện tại KCN Hựu Thạnh, tỉnh Long An với công suất 189 megavolt-ampe (MVA). UIC có kinh nghiệm trong lĩnh vực này khi đầu tư vào các trạm biến áp Tuy Hạ và Nhơn Trạch 5 với tổng công suất 418 MVA. IDC dự kiến sẽ thu về 1,4 nghìn tỷ đồng từ các trạm biến áp được sử dụng 100% công suất tại KCN Hựu Thạnh so với doanh thu phân phối điện hiện tại là 2,5 nghìn tỷ đồng hàng năm. Chúng tôi lưu ý rằng chúng tôi chưa đưa việc phân phối điện tại KCN Hựu Thạnh vào các dự báo và định giá của chúng tôi cho IDC, dù cần thêm đánh giá chi tiết.