Tổng Công ty IDICO (IDC): Triển vọng tăng trưởng lợi nhuận tích cực; định giá hấp dẫn

Nguồn: VCSC

Triển vọng tăng trưởng lợi nhuận tích cực; định giá hấp dẫn

 

 

• Chúng tôi duy trì khuyến nghị MUA đối với Tổng Công ty IDICO (IDC) nhưng điều chỉnh giảm 51% giá mục tiêu xuống còn 45.500 đồng/CP.
• Giá mục tiêu thấp hơn của chúng tôi chủ yếu do (1) chúng tôi giả định WACC tăng 3,5 điểm %, (2) chúng tôi loại bỏ các dự án KCN của IDC trong tương lai (tổng diện tích 2.046 ha) ra khỏi định giá và (3) áp dụng mức chiết khấu định giá mới 10% để phản ánh cơ cấu công ty đa ngành của IDC, được bù đắp một phần nhờ hiệu ứng tích cực từ việc cập nhật mô hình định giá mục tiêu đến cuối năm 2023. Chúng tôi áp dụng phương pháp định giá thận trọng đối với IDC khi chúng tôi hiện chỉ đưa các dự án KCN và BĐS nhà ở đã được phê duyệt đầu tư và đang trong quá trình phát triển vào trong mô hình định giá và giá mục tiêu của chúng tôi.
• Chúng tôi nâng dự báo LNST sau lợi ích CĐTS năm 2022 thêm 7% do IDC ghi nhận doanh thu từ mảng KCN cao hơn dự kiến (chủ yếu từ KCN Mỹ Xuân B1 đã được lấp đầy 100%) trong khi chúng tôi duy trì phần lớn dự báo LNST sau lợi ích CĐTS giai đoạn 2023-2024.
• Trong năm 2022, chúng tôi dự báo doanh thu đạt 8,5 nghìn tỷ đồng (+97% YoY) và LNST sau lợi ích CĐTS đạt 2,3 nghìn tỷ đồng (+403% YoY), chủ yếu nhờ hoàn tất ghi nhận doanh thu từ KCN Nhơn Trạch 5 và Mỹ Xuân B1 đã được lấp đầy 100% trong năm 2022 và mảng bán đất KCN ghi nhận lợi nhuận một lần cao hơn YoY.
• Chúng tôi dự báo doanh thu năm 2023 đạt 9,4 nghìn tỷ đồng (+11% so với dự báo năm 2022) và LNST sau lợi ích CĐTS đạt 2,5 nghìn tỷ đồng (+10% so với dự báo năm 2022), chủ yếu được dẫn dắt bởi đà tăng trưởng lợi nhuận từ tất cả các mảng kinh doanh cốt lõi của IDC. Chúng tôi kỳ vọng doanh số bán đất KCN ghi nhận một lần cao hơn YoY trong năm 2023 để bù đắp cho mức giảm doanh số YoY đối với hoàn tất ghi nhận doanh thu chưa thực hiện tại các KCN đã lấp đầy 100%.
• Chúng tôi cho rằng IDC là công ty hưởng lợi chính từ việc giá đất KCN tăng nhờ có diện tích KCN rộng lớn, đã được giải phóng mặt bằng tại các tỉnh công nghiệp trọng điểm. Ngoài ra, triển vọng tăng trưởng lợi nhuận mạnh mẽ của IDC được hỗ trợ bởi chiến lược tích cực hơn trong các hoạt động bán đất KCN cũng như sự thay đổi trong phương pháp ghi nhận doanh số bán đất KCN phù hợp hơn với dòng tiền của công ty từ mảng KCN.
• Rủi ro: Việc phê duyệt và phát triển các dự án KCN trong tương lai chậm hơn dự kiến.

Triển vọng tích cực đối với các hợp đồng bán đất KCN sẽ thúc đẩy tăng trưởng lợi nhuận trong năm 2023. Trong 9 tháng đầu năm 2022 (9T 2022), IDC cho biết công ty đã ký hợp đồng thuê khoảng 78 ha đất và các Biên bản ghi nhớ (MOU) đối với khoảng 52 ha đất, mà chúng tôi cho rằng sẽ mang lại dư địa ổn định cho IDC trong việc ghi nhận lợi nhuận từ mảng bán đất KCN trong năm 2023. Tính đến cuối quý 3/2022, IDC cho biết doanh số bán đất KCN ghi nhận một lần đối với khoảng 17 ha từ các hợp đồng đã ký trong 9T 2022. Ngoài ra, ban lãnh đạo cũng tự tin rằng công ty có thể hoàn thành được mục tiêu doanh số bán đất KCN cả năm đạt 160 ha trong năm 2022. Chúng tôi dự báo doanh số bán đất KCN ghi nhận một lần trong năm 2023 đạt khoảng 140 ha (+56% YoY) sẽ bù đắp cho mức giảm YoY từ việc ghi nhận doanh thu đối với doanh thu chưa thực hiện từ các KCN đã lấp đầy 100% trong năm 2022.

Diện tích đất KCN lớn, đã được giải phóng mặt bằng sẽ hưởng lợi từ nhu cầu cao và giá đất đang tăng. Tính đến cuối quý 3/2022, IDC có diện tích cho thuê còn lại đạt khoảng 717 ha; chúng tôi ước tính 86% diện tích này đã được giải phóng mặt bằng và đền bù. Chúng tôi cho rằng diện tích cho thuê còn lại có thể mang lại tăng trưởng doanh số và lợi nhuận khả quan trong trung hạn.