Tổng công ty Phát triển đô thị Kinh Bắc (KBC): Hưởng lợi trực tiếp từ dòng vốn FDI dịch chuyển từ Trung Quốc

Tiềm năng ngành Khu công nghiệp (KCN) duy trì ổn định nhờ nguồn vốn FDI dịch chuyển từ Trung Quốc

Các vấn đề về địa chính trị ảnh hưởng nhiều tới đến sự vận động của dòng vốn FDI toàn cầu. Việc dịch chuyển dòng vốn từ Trung Quốc bắt đầu từ những quyết định mang tính chiến lược nhằm phòng ngừa rủi ro chính trị hiện hữu đang ngày càng gia tăng giữa Trung Quốc và các nước phương Tây. Phần lớn dòng vốn FDI từ Trung Quốc dịch chuyển vào ngành công nghiệp điện tử, CNTT và truyền thông và các ngành công nghệ cao.

Các dự án mở rộng KCN và xin cấp phép mới hỗ trợ câu chuyện dài hạn

KBC rất tích cực trong việc đi phát triển thêm quỹ đất, nhiều dự án mới như CCN Phước Vĩnh Đông 1,2,4 với 149ha (Long An), Tân Tập 654ha và Lộc Giang 466ha (Long An), Kim Động Ân Thi 375ha (Hưng Yên), Bình Giang 860 (Hải Dương) sẽ là các dự án gối đầu, động lực tăng trưởng dài hạn cho KBC.

Tích cực giải quyết thủ tục pháp lý tại KĐT Phúc Ninh và KĐT Tràng Cát, tạo động lực phát triển dài hạn; ngắn hạn áp lực nhu cầu vốn gia tăng

KĐT Phúc Ninh: Tổng diện tích 45ha, KBC vẫn đang vướng phần tiền sử dụng đất của 22ha còn lại. Dự kiến trong quý 4, UBND tỉnh Bắc Ninh sẽ có quyết định về số tiền sử dụng đất KBC cần nộp bổ sung; ước tính khoảng 3.000 tỷ đồng.

KĐT Tràng Cát: Dự án đang trong quá trình điều chỉnh quy hoạch 1/500 và tổng diện tích thương phẩm của cả dự án sẽ tăng thêm khoảng 100ha (như quy hoạch điều chỉnh tăng diện tích lên 800ha từ 585ha). KBC cho biết có kế hoạch sẽ bán buôn 50ha tại Tràng Cát trong 2024, sau khi được phê duyệt quy hoạch điều chỉnh, để tất toán một số khoản vay cho KĐT Tràng Cát. Giá bán dự kiến khoảng 15 triệu đồng/m2. Tuy nhiên, việc xin điều chỉnh lại quy hoạch của dự án thường sẽ kéo dài và không nằm trong sự chủ động của công ty, BVSC cho rằng doanh thu Tràng Cát sẽ có thể được ghi nhận vào 2025.

Khuyến nghị và định giá

Chúng tôi nhận thấy tiềm năng trung và dài hạn của KBC đến từ quỹ đất lớn còn lại từ các khu công nghiệp và các khu đô thị vẫn còn rất nhiều dư địa và với việc hưởng lợi từ dòng vốn FDI dịch chuyển từ Trung Quốc cũng như tích cực giải quyết thủ tục pháp lý tại KĐT Phúc Ninh và KĐT Tràng Cát. BVSC khuyến nghị OUTPERFORM với mức giá hợp lý cho năm 2024 là 38.016 đồng/cp; tương đương +25% so với giá đóng cửa ngày 08/11/2023.

Giá mục tiêu có sự thay đổi so với báo cáo gần nhất là 39.000 đồng/cp là do:

• Điều chỉnh hiệu quả dự án KĐT Phúc Ninh do chi phí phát sinh thêm;
• Chuyển ghi nhận doanh thu từ dự án Tràng Cát từ 2024 sang 2025. Rủi ro:
• Tiền sử dụng đất nộp thêm cho KDT Tràng Cát và Phúc Ninh sẽ gia tăng áp lực tài chính.
• Sự kéo dài pháp lý dẫn đến ghi nhận Tràng Cát và Phúc Ninh trì hoãn sang 2026 sẽ làm lợi nhuận 2025 ở mức rất thấp.
• Quỹ đất KCN sẵn sàng cho thuê tiếp tục giảm trong 2025, phụ thuộc nhiều vào tiến độ GPMB cũng như xin mở rộng các KCN.

Cập nhật KQKD Q3.2023

KBC công bố KQKD Quý 3.2023 với doanh thu và LNST lần lượt là 247 (+22% yoy) và 19 tỷ đồng (- 99% yoy). Trong kỳ, KBC không ghi nhận doanh thu cho thuê đất KCN do chưa kịp bàn giao đất cho khách hàng. KBC cho biết đã ký hợp đồng cho thuê đất với tổng diện tích 50ha với tổng giá trị hợp đồng là 1.700 tỷ, dự kiến có thể bàn giao trong quý 4.2023. LNST giảm mạnh là do trong quý 3.2022, KBC có ghi nhận khoản đánh giá lại khoản đầu tư vào công ty liên kết tại CTCP Đầu tư Sài Gòn-Đà Nẵng.

Trong 1H2023, KBC đã mua lại trái phiếu trước hạn với tổng giá trị 2.400 tỷ đồng, nhờ hoạt động này vay ngắn hạn của KBC tại 30/9/2023 đã giảm từ 3.951 tỷ đồng còn 571 tỷ đồng so với cuối năm 2022. Vay dài hạn giảm 391 tỷ đồng so với năm trước đạt 3.297 tỷ đồng. Tổng tài sản KBC giảm 3% về 33.747 tỷ đồng chủ yếu là hàng tồn kho, khoản phải thu ngắn hạn và đầu tư tài chính dài hạn. Ngoài ra, khoản tiền và tương đương tiền đạt 911 tỷ đồng và phải thu ngắn hạn của khách hàng đạt 615 tỷ đồng; dòng tiền đã được cải thiện, nhưng vẫn ở mức -772 tỷ đồng. Do vậy, khoản tiền sử dụng đất dự nộp cho KĐT Tràng Cát và Phúc Ninh sẽ gia tăng áp lực tài chính với KBC.

Hoạt động cho thuê KCN của KBC nhiều điểm sáng đến từ NDT Trung Quốc

Với các KCN lớn như Nam Sơn Hạp Lĩnh, Quang Châu MR, Tràng Duệ 3, đây là ưu thế của KBC trong việc đón nhận dòng vốn này. Trong 9 tháng đầu năm, KBC đã ký hai hợp đồng lớn với Goertek và Fullian tại KCN Quang Châu MR và KCN NSHL đem lại dòng tiền dồi dào cho công ty. Năm 2023, KBC đặt kế hoạch cho thuê 250ha đất KCN. Trong đó, 1H.2023, KBC đã ký tổng cộng 185 ha (bao gồm: 77ha tại Quang Châu, 93ha tại NSHL, 15ha tại Tân Phú Trung); quý 3.2023, KBC cũng đã thực hiện ký kết hợp đồng thêm 50ha tại các KCN NSHL (10ha), Quang Châu MR (22ha) và Tân Phú Trung (18,2ha); dự kiến các hợp đồng này sẽ được ghi nhận vào KQKD trong Quý 4.2023. Về ghi nhận, KBC đã bàn giao và ghi nhận 128ha đất KCN (một phần là các hợp đồng đã ký và trả tiền vào cuối 2022) trong 9 tháng đầu năm. Tổng hợp quỹ đất còn lại có thể kinh doanh như sau: