Tổng CT Phát triển đô thị Kinh Bắc (KBC): Giảm trừ doanh thu cao bất thường dẫn đến ghi nhận lỗ trong quý 4

Nguồn: VCSC

Giảm trừ doanh thu cao bất thường dẫn đến ghi nhận lỗ trong quý 4

 

 

• Tổng CT Phát triển Đô thị Kinh Bắc (KBC) công bố KQKD quý 4/2022 với doanh thu gộp chỉ đạt 116 tỷ đồng (-90% YoY) và lỗ ròng 482 tỷ đồng so với ghi nhận LNST sau lợi ích CĐTS đạt 523 tỷ đồng trong quý 4/2021. Chúng tôi cho rằng mức lỗ đáng kể trong quý 4/2022 là do (1) KBC không ghi nhận doanh số bán đất KCN và khu đô thị (KĐT) và (2) ghi nhận giảm trừ doanh thu bất thường 447 tỷ đồng trong quý 4/2022 so với không có khoản mục này trong quý 4/2021.
• Trong năm 2022, KBC ghi nhận doanh số bán đất KCN đạt 18,8 ha (-77% YoY) và doanh số bán đất KĐT đạt 3,8 ha (-14% YoY), lần lượt hoàn thành 47% và 63% dự báo cả năm của chúng tôi.
• Doanh thu gộp năm 2022 của KBC giảm 67% YoY đạt 1,4 nghìn tỷ đồng, nhưng LNST sau lợi ích CĐTS của công ty tăng 41% YoY đạt 1,55 nghìn tỷ đồng. Lợi nhuận chủ yếu được dẫn dắt bởi thu nhập ròng từ các công ty liên kết đạt 2,2 nghìn tỷ đồng từ việc đánh giá lại giá trị đầu tư vào một công ty liên kết được ghi nhận trong quý 3/2022 (xem thêm Báo cáo KQKD quý 3/2022 của KBC, ngày 31/10/2022).
• Doanh thu và LNST sau lợi ích CĐTS năm 2022 của KBC lần lượt hoàn thành 51% và 58% dự báo cả năm của chúng tôi, mà chúng tôi cho là do ghi nhận doanh số bán đất KCN kém tích cực hơn dự kiến và việc ghi nhận giảm trừ doanh thu bất thường.
• Tuy nhiên, chúng tôi nhận thấy khả năng điều chỉnh tăng đối với dự báo lợi nhuận năm 2023 của KBC sau kế hoạch kinh doanh năm 2023 tích cực của công ty và thông tin về việc thương thảo các hợp đồng giá trị cao như 49,6 ha cho việc xây dựng cơ sở hạ tầng của nhà sản xuất điện tử Đài Loan Foxconn tại KCN Quang Châu Mở rộng, dù cần thêm đánh giá chi tiết.

Giảm trừ doanh thu từ việc hoàn trả lại đất đã bán tại KĐT Tràng Duệ. Theo KBC, công ty đã nhận lại 2,5 ha đất thương mại đã bán tại KĐT Tràng Duệ được ghi nhận vào năm 2019. Việc thu hồi chủ yếu là do các thủ tục quy hoạch và pháp lý kéo dài chưa được giải quyết. Tương ứng với khoản khấu trừ doanh thu là 477 tỷ đồng, KBC cho biết công ty đã ghi nhận khoản hoàn nhập giá vốn hàng bán là 64 tỷ đồng trong quý 4/2022.

KBC đặt ra kế hoạch khả quan cho năm 2023 — cao hơn dự báo hiện tại của chúng tôi. Tại ĐHCĐ bất thường ngày 28/12/2022, các cổ đông đã thông qua kế hoạch năm 2023 về tổng thu nhập (bao gồm doanh thu, thu nhập tài chính và thu nhập khác) là 9 nghìn tỷ đồng và LNST là 4 nghìn tỷ đồng, tương ứng 165% và 212% dự báo cả năm 2023 của chúng tôi. Chúng tôi cho rằng chênh lệch giữa dự báo của chúng tôi và kế hoạch của KBC chủ yếu là do dự báo doanh số bán đất KCN thấp hơn do KBC dự báo doanh số bán đất KCN là 250 ha vào năm 2023 so với dự báo hiện tại của chúng tôi là 107 ha.