Tổng CT Phát triển đô thị Kinh Bắc (KBC): KCN Tràng Duệ 3 được kỳ vọng phê duyệt chủ trương đầu tư trong nửa cuối năm 2023

Nguồn: VCSC

KCN Tràng Duệ 3 được kỳ vọng phê duyệt chủ trương đầu tư trong nửa cuối năm 2023

 

 

• Chúng tôi duy trì khuyến nghị KHẢ QUAN đối với Tổng CT Phát triển Đô thị Kinh Bắc (KBC) và tăng giá mục tiêu thêm 14% lên 32.600 đồng/cổ phiếu.
• Giá mục tiêu cao hơn của chúng tôi chủ yếu đến từ (1) thay đổi phương pháp định giá của chúng tôi đối với KCN Tràng Duệ (TD) 3 từ giá trị sổ sách sang chiết khấu dòng tiền tự do (DCF) vì chúng tôi kỳ vọng việc đăng ký tăng vốn gần đây cho dự án của LG Innotek sẽ đẩy nhanh tiến độ phê duyệt đầu tư cho KCN TD 3 và (2) chúng tôi giảm chiết khấu từ 20% xuống 15% đối với định giá của chúng tôi do kỳ vọng thị trường nhà ở sẽ gặp ít thách thức hơn so với cuối năm 2022 do Ngân hàng Nhà nước (NHNN) đã cắt giảm lãi suất điều hành nhanh hơn và đáng kể hơn dự kiến tính đến thời điểm hiện tại của năm 2023.
• KBC công bố LNST sơ bộ nửa đầu năm 2023 đạt 2 nghìn tỷ đồng (+10 lần YoY), chủ yếu nhờ bàn giao 128 ha đất KCN (+8 lần YoY). Kết quả LNST sơ bộ này hoàn thành 94% dự báo cả năm trước đây của chúng tôi, chúng tôi cho rằng nhờ biên lợi nhuận gộp cao hơn dự kiến.
• Tương ứng với lợi nhuận khả quan trong nửa đầu năm 2023, chúng tôi tăng dự báo LNST sau lợi ích CĐTS năm 2023 thêm 8% lên 2,1 nghìn tỷ đồng (+40% YoY), chủ yếu nhờ chúng tôi tăng dự báo biên lợi nhuận gộp cho mảng KCN thêm 4 điểm phần trăm đạt 65%.
• Chúng tôi tăng dự báo LNST sau lợi ích CĐTS năm 2024/25 thêm 18%/10% khi bắt đầu đưa KCN TD 3 vào dự báo lợi nhuận của chúng tôi. Chúng tôi kỳ vọng doanh số bàn giao đất của dự án KCN này đạt 50 ha/năm vào năm 2024/25, tương ứng chiếm 14%/10% dự báo LNST sau lợi ích CĐTS năm 2024/25 của chúng tôi.
• Chúng tôi cho rằng KBC là công ty hưởng lợi chính từ sự dịch chuyển cơ cấu sản xuất toàn cầu sang Việt Nam và có thành tích thu hút các khách thuê lớn như LG, Foxconn và Goertek.
• Rủi ro đối với quan điểm tích cực của chúng tôi: Chậm triển khai dự án mới và/hoặc chậm đầu tư từ các khách hàng tiềm năng.

Chúng tôi kỳ vọng Tràng Duệ 3 sẽ nhận được phê duyệt đầu tư trong nửa cuối năm 2023. Chúng tôi cho rằng các thủ tục pháp lý cho TD 3 có thể được đẩy nhanh sau khoản đầu tư 1 tỷ USD mà LG Innotek đã cam kết đầu tư vào dự án tại Hải Phòng trong thời gian gần đây. LG có thể đầu tư đến 4 tỷ USD để mở rộng quy mô sản xuất tại Việt Nam, điều này có thể mang lại lợi ích cho KCN TD 3 vì phần lớn các nhà cung cấp và công ty con của LG (bao gồm cả LG Innotek) đều nằm trong KCN TD 1 & 2 (đã được lấp đầy). Ngoài ra, chúng tôi kỳ vọng việc phê duyệt quy hoạch tổng thể của Hải Phòng vào tháng 3/2023 sẽ hỗ trợ quá trình phê duyệt 1/2000 của TD3. Hoàn thiện 1/2000 thường là bước mà các nhà phát triển KCN cần làm trước khi được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt đầu tư.

Các hợp đồng mua bán đất KCN giá trị cao được kỳ vọng sẽ thúc đẩy tăng trưởng lợi nhuận cốt lõi trong năm 2023. Chúng tôi tiếp tục dự báo KBC sẽ ghi nhận 162 ha (+9 lần YoY) doanh số bán đất KCN trong năm 2023, chủ yếu đến từ việc bàn giao 83 ha tại KCN Nam Sơn Hạp Lĩnh (NSHL) và 64 ha tại KCN Quang Châu & Quang Châu Mở rộng. Tính đến tháng 6/2023, KBC ghi nhận đã bàn giao 128 ha đất KCN và có backlog 62 ha chưa ghi nhận mà chúng tôi kỳ vọng có thể bàn giao một phần trong nửa cuối năm 2023. Cho đến nay, giá đã tăng tại KCN Tân Phú Trung (+15% đạt khoảng 170 USD/m2) và KCN NSHL (+11% đạt khoảng 150 USD/m2), hỗ trợ dự báo biên lợi nhuận gộp cao của KBC là 64% trong năm 2023.