Tổng CT Phát triển đô thị Kinh Bắc (KBC): Lợi nhuận cốt lõi phục hồi mạnh mẽ trong năm 2023

Nguồn: VCSC

Lợi nhuận cốt lõi phục hồi mạnh mẽ trong năm 2023

 

 

• Chúng tôi nâng giá mục tiêu thêm 2,1% lên 24.000 đồng/cổ phiếu nhưng điều chỉnh hạ khuyến nghị từ MUA xuống KHẢ QUAN cho Tổng CT Phát triển Đô thị Kinh Bắc (KBC) do giá cổ phiếu của công ty đã tăng 50% trong 3 tháng qua.
• Giá mục tiêu cao hơn của chúng tôi chủ yếu do định giá cao hơn đối với KCN Quang Châu và Quang Châu mở rộng (QC) và KCN Nam Sơn Hạp Lĩnh (NSHL) do chúng tôi kỳ vọng giá bán trung bình (ASP) cao hơn và tiến độ bán hàng tích cực hơn trong năm 2023. Tuy nhiên, yếu tố này sẽ bị ảnh hưởng một phần bởi giả định doanh số bán hàng bị trì hoãn của chúng tôi tại Khu Đô thị (KĐT) Tràng Cát sang năm 2025 so với năm 2024 trong dự báo trước đây.
• Chúng tôi dự báo KBC sẽ ghi nhận doanh số bán đất KCN đạt 147 ha trong năm 2023 (+682% YoY) so với 107 ha trong dự báo trước đây do tiến độ bán hàng tại các KCN QC và NSHL nhanh hơn dự kiến. Bên cạnh hợp đồng KCN chưa thực hiện với diện tích 107 ha tính đến cuối năm 2022, KBC gần đây đã ký thêm các biên bản ghi nhớ (MOU) đối với 50 ha đất tại KCN NSHL, đóng góp vào tổng giá trị hợp đồng ước tính của KBC đạt 4,8 nghìn tỷ đồng. Giả định doanh số bán đất KCN của chúng tôi là thận trọng so với với kế hoạch của KBC là 250 ha (+1229% YoY) trong năm 2023.
• Chúng tôi kỳ vọng 3,5 ha đất thuộc dự án KĐT Phúc Ninh sẽ được bàn giao trong năm 2023 sau khi cơ quan chức năng xác định lệ phí cấp quyền sử dụng đất chưa thanh toán đối với 27,4 ha đất còn lại và được KBC thanh toán, nâng tổng doanh số bán đất KĐT lên 6,5 ha (+70% YoY) vào năm 2023. Tuy nhiên, chúng tôi điều chỉnh giảm 73% dự báo diện tích bàn giao năm 2024 xuống còn 6,9 ha, do chúng tôi giả định việc bán 20 ha đất tại KĐT Tràng Cát (TC) sẽ bị trì hoãn sang năm 2025 vì chúng tôi cho rằng việc bán buôn các dự án ở khu vực ngoại ô như TC sẽ gặp những thách thức trong ngắn hạn.
• Trong năm 2023, chúng tôi dự phóng doanh thu đạt 6,2 nghìn tỷ đồng (+548% YoY) và LNST sau lợi ích CĐTS đạt 1,6 nghìn tỷ (+1% YoY), được dẫn dắt bởi lợi nhuận cốt lõi tăng YoY từ doanh số bán đất KCN & KĐT nhưng bị ảnh hưởng bởi việc không ghi nhận khoản lãi đánh giá lại bất thường.
• Rủi ro đối với quan điểm tích cực của chúng tôi: Trì hoãn trong việc triển khai các dự án mới và/hoặc sự trì hoãn đầu tư từ các khách hàng tiềm năng.

Các hợp đồng bán đất KCN tích cực sẽ thúc đẩy tăng trưởng lợi nhuận cốt lõi trong năm 2023. Vào cuối năm 2022, các hợp đồng KCN chưa thực hiện của KBC đạt 107 ha, trong đó 77 ha từ KCN QC và 30 ha từ KCN NSHL. Chúng tôi cho rằng điều này sẽ mang lại dư địa tăng trưởng ổn định cho KBC trong việc ghi nhận doanh số bán đất KCN trong năm 2023, và theo quan sát của chúng tôi, cả hai dự án đều có diễn biến tích cực. Đầu năm 2023, 2 dự án FDI đầu tư vào KCN QC với tổng vốn đầu tư đăng ký 760 triệu USD đã được phê duyệt; do đó, chúng tôi dự báo 67 ha từ QC IP có thể được ghi nhận vào năm 2023. Ngoài ra, sau khi Oppo hủy hợp đồng 22,8 ha tại KCN NSHL do thủ tục pháp lý kéo dài, KBC cho biết vẫn còn 30 ha thuộc các hợp đồng chưa thực hiện có thể được ghi nhận trong năm 2023 và KBC đã ký kết thêm 50 ha trong KCN NSHL vào đầu năm 2023. Hợp đồng của Oppo có giá 70 USD/m2 so với giá bán trung bình hiện tại là 135 USD/m2.

Kế hoạch trả cổ tức tiền mặt năm 2023 hấp dẫn với lợi suất cổ tức 8,9%. Tại ĐHCĐ tháng 12/2022, cổ đông KBC đã thông qua kế hoạch trả cổ tức 2.000 đồng/cổ phiếu và phương án mua lại 100 triệu cổ phiếu với giá tối đa 34.000 đồng/cổ phiếu. Chúng tôi giả định cả kế hoạch trả cổ tức (1,5 nghìn tỷ đồng) và trả lãi trái phiếu (2,9 nghìn tỷ đồng) có thể hoàn thành vào năm 2023; tuy nhiên, chúng tôi cho rằng kế hoạch mua lại cổ phần của KBC là khá tham vọng, do đó, chúng tôi chưa đưa diễn biến này vào dự báo và định giá của chúng tôi.