Tổng CTCP Đầu tư Phát triển Xây dựng (DIG): Bất động sản đầu cơ hạ nhiệt ảnh hưởng triển vọng lợi nhuận

Nguồn: VCSC

Bất động sản đầu cơ hạ nhiệt ảnh hưởng triển vọng lợi nhuận

 

 

• Chúng tôi duy trì khuyến nghị PHÙ HỢP THỊ TRƯỜNG cho Tổng CTCP Đầu tư Phát triển Xây dựng (DIG) mặc dù chúng tôi điều chỉnh giảm 24% giá mục tiêu xuống 13.400 đồng/cổ phiếu do giá cổ phiếu của công ty đã giảm 20% trong 3 tháng qua. Giá mục tiêu thấp hơn của chúng tôi chủ yếu do chúng tôi điều chỉnh giảm định giá đối với các dự án của DIG – đặc biệt đối với dự án Long Tân, chiếm 51% trong mức giảm 13% trong tổng định giá giá trị tài sản ròng của chúng tôi.
• Chúng tôi dự báo LNST sau lợi ích CĐTS năm 2023 đạt 199 tỷ đồng (+36% YoY), chủ yếu nhờ bàn giao tại dự án Nam Vĩnh Yên và bắt đầu bàn giao dự án Vị Thanh – thấp hơn 58% so với dự báo trước đây của chúng tôi khi chúng tôi điều chỉnh giảm giả định đối với việc ghi nhận doanh thu tại 2 dự án này do kỳ vọng doanh số bán đất nền chậm hơn. Tác động tiêu cực của việc dự phóng lợi nhuận từ HĐKD (EBIT) năm 2023 giảm 8% YoY của chúng tôi lớn hơn tác động của giả định chi phí tài chính giảm do công ty có kế hoạch mua lại 1,0 nghìn tỷ đồng trái phiếu đã được thông báo vào ngày 14/03/2023.

• Mô hình kinh doanh của DIG tập trung vào hoạt động mua lại quỹ đất và giải phóng mặt bằng trước khi thương mại hoá dự án. Do đó, chúng tôi cho rằng việc huy động vốn là cần thiết trong trung hạn, nhưng chúng tôi cho rằng điều này sẽ gặp thách thức do (1) kế hoạch phát hành cổ phiếu của DIG bị trì hoãn và (2) DIG tiếp tục mua lại trái phiếu. Do đó, chúng tôi dự báo hoạt động phát triển dự án sẽ chậm hơn dự phóng trước đây, từ đó ảnh hưởng đến triển vọng lợi nhuận trong trung hạn.
• Yếu tố hỗ trợ: Tiến độ phát triển nhanh hơn dự kiến của các dự án trọng điểm, bao gồm Long Tân và Bắc Vũng Tàu.

Triển vọng kém tích cực đối với mảng BÐS trong năm 2023 do các dự án chủ yếu thuộc phân khúc BÐS đầu cơ. Năm 2022, EBIT của DIG giảm 35% YoY do bàn giao dự án thấp. Chúng tôi dự báo EBIT sẽ giảm 8% YoY vào năm 2023 xuống còn 331 tỷ đồng do doanh số bán hàng dự kiến thấp đối với các dự án đang triển khai của DIG, bao gồm Nam Vĩnh Yên và Vị Thanh. Các dự án đất nền này nằm ở Hưng Yên và Hậu Giang, là những tỉnh cấp thấp hơn so với các thành phố lớn như Hà Nội và TP. HCM. Chúng tôi duy trì quan điểm cho rằng nhu cầu đầu cơ đối với BĐS như đất nền sẽ tiếp tục có diễn biến kém tích cực trong năm 2023 trong bối cảnh mặt bằng lãi suất cao hơn so với giai đoạn 2020-2021 và chỉ đạo của NHNN cho các ngân hàng ưu tiên cấp tín dụng cho các dự án phục vụ nhu cầu nhà ở thực.

Kế hoạch tiếp tục mua lại trái phiếu dù số dư tiền thấp. Ngày 14/3/2023, HĐQT của DIG đã thông qua kế hoạch mua lại 1.000 tỷ đồng trái phiếu trước hạn, sau đợt mua lại trái phiếu trị giá 1,6 nghìn tỷ đồng vào tháng 11/2022. Tuy nhiên, tổng số dư tiền và các khoản tương đương tiền của DIG (bao gồm cả tiền gửi ngắn hạn) tính đến cuối năm 2022 là 423 tỷ đồng, không đủ để chi trả cho kế hoạch mua lại trái phiếu mới. Chúng tôi dự báo các khoản phải thu của DIG (chủ yếu từ các khách hàng tại các dự án của DIG) vào cuối năm 2023 sẽ giảm 38% YoY và tăng dòng tiền để trả gốc trái phiếu. Sau đợt mua lại trái phiếu này, chúng tôi ước tính tổng trái phiếu đang lưu hành của DIG là 900 tỷ đồng, sẽ đáo hạn vào tháng 9 và tháng 11/2024. Chúng tôi cũng điều chỉnh giảm dự báo chi phí tài chính năm 2023 và 2024 xuống 25% và 32%, lần lượt là 172 tỷ đồng và 135 tỷ đồng.

Kế hoạch phát hành quyền mua cổ phiếu bị trì hoãn. Ngày 23/2, HĐQT DIG đã thông qua nghị quyết lùi thời gian dự kiến thực hiện phương án phát hành quyền mua tối đa 100 triệu cổ phiếu cho cổ đông hiện hữu với giá phát hành 15.000 đồng/cổ phiếu sang Q2-Q3/2023 và sau khi được sự chấp thuận của Ủy ban Chứng khoán Nhà nước so với Q1/2023 như đã nêu trước đó. Nếu đợt phát hành này được đăng ký mua toàn bộ với giá phát hành là 15.000 đồng/cổ phiếu, DIG có thể huy động tối đa 1,5 nghìn tỷ đồng vốn chủ sở hữu để phát triển dự án Long Tân. Chúng tôi cho rằng quá trình phê duyệt kế hoạch phát hành quyền có thể mất thời gian cũng như giá phát hành không thuận lợi so với thị giá (giá phát hành cao hơn 17% so với giá đóng cửa bình quân của cổ phiếu DIG trong 30 ngày giao dịch gần nhất) sẽ làm tăng khó khăn trong kế hoạch tăng vốn của DIG. Chúng tôi chưa đưa kế hoạch phát hành quyền này vào định giá và dự báo của chúng tôi.