Tổng CTCP Đầu tư Phát triển Xây dựng (DIG): Quá trình huy động vốn ảnh hưởng đến tiến độ phát triển dự án

Nguồn: VCSC

Quá trình huy động vốn ảnh hưởng đến tiến độ phát triển dự án

 

 

• Chúng tôi giảm giá mục tiêu cho Tổng CTCP Đầu tư Phát triển Xây dựng (DIG) thêm 2,6% còn 33.500 đồng/CP nhưng nâng khuyến nghị từ BÁN lên KÉM KHẢ QUAN vì giá cổ phiếu DIG đã giảm 24% trong 3 tháng qua.
• Giá mục tiêu thấp hơn của chúng tôi so với mức trước đây là 34.400 đồng/CP (đã điều chỉnh theo đợt chia cổ tức cổ phiếu 17% và cổ phiếu thưởng 5% vào tháng 7/2022) chủ yếu đến từ giả định lãi suất phi rủi ro cao hơn 0,5 điểm phần trăm của chúng tôi, được bù đắp một phần bởi số dư nợ vay ròng thấp hơn tính đến cuối quý 2/2022.
• Chúng tôi giảm dự báo LNST sau lợi ích CĐTS năm 2022 thêm 3% còn 998 tỷ đồng (đi ngang so với năm 2021) chủ yếu do dự báo chi phí lãi vay cao hơn. Chúng tôi tiếp tục kỳ vọng việc bàn giao tại các dự án Nam Vĩnh Yên và Vị Thanh sẽ hỗ trợ cho dự báo LNST sau lợi ích CĐTS năm 2022 của chúng tôi trong khi chúng tôi kỳ vọng lợi nhuận thoái vốn thấp hơn so với cùng kỳ trong năm 2022.
• Là một trong những nhà phát triển quy hoạch đô thị tổng thể lớn nhất tại Việt Nam, mô hình kinh doanh của DIG tập trung vào việc thâu tóm quỹ đất và giải phóng mặt bằng trước khi thương mại hóa một dự án. Quá trình này cần huy động vốn trong trung hạn. Tuy nhiên, những thách thức trong việc huy động vốn do sự giám sát chặt chẽ hơn gần đây của Chính phủ đối với các khoản vay bất động sản và phát hành trái phiếu có thể ảnh hưởng đến diễn biến giá cổ phiếu DIG.
• Yếu tố hỗ trợ: Tiến độ phát triển nhanh hơn dự kiến của các dự án trọng điểm, bao gồm Long Tân và Nam Vĩnh Yên; chi tiết phát triển của các dự án mới thâu tóm hỗ trợ định giá cao hơn.

Chúng tôi kỳ vọng các dự án Nam Vĩnh Yên và Vị Thanh sẽ hỗ trợ lợi nhuận trong nửa cuối năm 2022. Chúng tôi dự báo việc bàn giao tại Nam Vĩnh Yên Giai đoạn 2 (P2) và Vị Thanh Hậu Giang sẽ đóng góp khoảng 75% vào dự báo doanh thu năm 2022 của chúng tôi cũng như phần lớn dự báo LNST sau lợi ích CĐTS năm 2022. Sản phẩm chính của các dự án này là đất nền - bắt đầu mở bán vào năm 2021 - và dự kiến sẽ ghi nhận lợi nhuận trong giai đoạn 2021-2022. Chúng tôi cũng dự báo khoản lợi nhuận thoái vốn không đáng kể trong năm 2022 dù việc đánh giá lại quỹ đất/thoái vốn là yếu tố đóng góp chính vào lợi nhuận của DIG trong giai đoạn 2019-2021.

Ban lãnh đạo điều chỉnh kế hoạch huy động vốn để tài trợ cho việc phát triển dự án mới. Tại cuộc họp đại hội đồng cổ đông bất thường vào ngày 14/09, DIG sẽ xin ý kiến cổ đông về việc điều chỉnh kế hoạch phát hành cổ phiếu của công ty. Công ty đã đề xuất điều chỉnh phương án phát hành cổ phiếu cho cổ đông hiện hữu đã được thông qua tại ĐHCĐ vào tháng 4/2022. Trong phương án điều chỉnh này, DIG đề xuất phát hành 150 triệu cổ phiếu - tương đương 25% tổng số cổ phiếu lưu hành hiện tại (so với 100 triệu cổ phiếu như trước đây) - với giá phát hành 20.000 đồng/CP (so với 30.000 đồng/CP như trước đây) cho cổ đông hiện hữu với tỷ lệ 1.000:245,96 (cụ thể, cổ đông sở hữu 1.000 cổ phiếu được mua tối đa 245,96 cổ phiếu mới). Nếu đợt phát hành quyền này được đăng ký toàn bộ với giá phát hành là 20.000 đồng/CP, DIG có thể huy động được 3,0 nghìn tỷ đồng (không đổi so với kế hoạch đã thông qua tại ĐHCĐ tháng 4/2022) thông qua nguồn vốn chủ sở hữu để đầu tư vào dự án Long Tân. Đợt phát hành này dự kiến sẽ thực hiện vào quý 4/2022 hoặc quý 1/2023 sau khi được cơ quan chức năng chấp thuận. Chúng tôi chưa bao gồm kế hoạch phát hành quyền này vào định giá và dự báo của chúng tôi cho công ty.