Vincom Retail (VRE): Kỳ vọng phục hồi mạnh trong năm 2022; tiếp tục ra mắt TTTM

Nguồn: VCSC

Kỳ vọng phục hồi mạnh trong năm 2022; tiếp tục ra mắt TTTM

 

 

• Chúng tôi tăng giá mục tiêu cho CTCP Vincom Retail (VRE) thêm 4% lên 40.000 đồng/CP đồng thời nâng khuyến nghị từ KHẢ QUAN thành MUA do giá cổ phiếu đã giảm 19% trong 3 tháng qua.
• Giá mục tiêu cao hơn của chúng tôi chủ yếu đến từ tác động tích cực của (1) việc cập nhật giá mục tiêu đến giữa năm 2023, (2) chi phí vốn chủ sở hữu thấp hơn là 13,7% so với mức 14,3% trước đây do chúng tôi áp dụng hệ số beta thấp hơn là 1,2 so với mức 1,3 trước đây, tương ứng với beta điều chỉnh trong 2 năm của VRE và (3) số dư tiền mặt ròng cao hơn tính đến cuối quý 1/2022. Trong khi đó, chúng tôi giữ nguyên dự báo lợi nhuận giai đoạn 2022-2026 cho VRE.
• Chúng tôi duy trì kỳ vọng rằng VRE sẽ tiếp tục khai trương trung tâm thương mại (TTTM) cũng như quan điểm rằng ngành cho thuê bán lẻ của Việt Nam sẽ phục hồi mạnh trong năm 2022. Chúng tôi tiếp tục dự báo LNST sau lợi ích CĐTS đạt 2,4 nghìn tỷ đồng (+84% YoY) trong năm 2022.
• VRE đã khai trương VMM Smart City (GFA bán lẻ đạt 68.000 m2; tỷ lệ lấp đầy tại thời điểm ra mắt là 88%) tại Hà Nội vào ngày 28/04/2022. VRE cũng dự kiến ra mắt VCP Mỹ Tho và VCP Trần Huỳnh Bạc Liêu vào ngày 10/06/2022, với tỷ lệ lấp đầy dự kiến lần lượt là 89% và 95%. Kế hoạch mở mới TTTM này phù hợp với kỳ vọng của chúng tôi. Ngoài ra, chúng tôi duy trì dự báo VRE sẽ bổ sung thêm 1,52 triệu m2 GFA cho thuê bán lẻ mới trong giai đoạn 2022-2026, nâng tổng GFA cho thuê bán lẻ lên mức 3,17 triệu m2 vào cuối năm 2026.
• Định giá của VRE hấp dẫn với P/E năm 2022/2023 là 25,7/19,5 lần (dựa theo dự báo của chúng tôi) so với trung vị P/E trượt trung bình 2 năm của các công ty cùng ngành trong khu vực là 40,6 lần và dự phóng tốc độ tăng trưởng kép (CAGR) LNST sau lợi ích CĐTS giai đoạn 2022-2026 là 32%.
• Rủi ro cho quan điểm tích cực của chúng tôi: tiến độ triển khai mở TTTM mới chậm hơn dự kiến.

Mảng cho thuê bán lẻ trong quý 1/2022 tiếp tục phục hồi so với quý trước, củng cố dự báo của chúng tôi cho năm 2022. Trong quý 1/2022, doanh thu của mảng kinh doanh này (chiếm 91% tổng doanh thu quý 1/2022 của VRE) đạt 1,2 nghìn tỷ đồng (+40% QoQ) và biên lợi nhuận gộp tăng lên mức 45,8% (so với mức 26,6% trong quý 4/2021). VRE tiếp tục hỗ trợ khách thuê tổng cộng 464 tỷ đồng (-39% QoQ) chủ yếu dưới hình thức miễn, giảm tiền thuê trong quý 1/2022, so với mức 2,1 nghìn tỷ đồng vào năm 2021 và 865 tỷ đồng vào năm 2020. Các tỉnh/thành phố của Việt Nam đã nối lại tất cả các hoạt động kể từ tháng 4/2022 nhờ tỷ lệ tiêm chủng cao trên toàn quốc. Do đó, chúng tôi tiếp tục dự báo LN gộp từ mảng cho thuê bán lẻ của VRE năm 2022 là 3,4 nghìn tỷ đồng (+72% YoY).

Tiếp tục thực hiện kế hoạch ra mắt trung tâm thương mại hỗ trợ triển vọng tăng trưởng lợi nhuận. VRE sẽ tiếp tục tập trung phát triển các loại hình trung tâm thương mại lớn (Vincom Center/VCC và Vincom Mega Mall/VMM) tại các thành phố cấp 1 và các thành phố lớn. Chúng tôi duy trì dự báo VRE sẽ bổ sung thêm 1,52 triệu m2 GFA cho thuê bán lẻ mới trong giai đoạn 2022-2026 (tương đương ~300.000 m2/năm) so với kế hoạch của công ty là sẽ bổ sung 1,4-2,0 triệu m2 GFA trong cùng giai đoạn. Chúng tôi kỳ vọng các trung tâm thương mại mới và biên lợi nhuận của mảng cho thuê cải thiện sẽ hỗ trợ dự báo của chúng tôi cho tốc độ CAGR LNST sau lợi ích CĐTS của VRE giai đoạn 2022-2026 sẽ đạt mức 32%.