Vincom Retail (VRE): Lĩnh vực cho thuê mặt bằng hồi phục tốt trong Q4/2022

Nguồn: HSC

Lĩnh vực cho thuê mặt bằng hồi phục tốt trong Q4/2022

 

 

Tóm tắt

• VRE công bố lợi nhuận thuần Q4/2022 đạt 791 tỷ đồng, tăng mạnh so với Q4/2021 (là quý chịu ảnh hưởng của dịch bệnh) nhưng giảm 0,3% so với quý trước. Doanh thu đạt 2.084 tỷ đồng (tăng 52,5% so với cùng kỳ và tăng 4% so với quý trước). Lợi nhuận thuần – loại bỏ khoản mục không thường xuyên – nói chung sát kỳ vọng.
• Lợi nhuận thuần cả năm 2022 đạt 2.735 tỷ đồng, tăng trưởng 108%, cao hơn 4% dự báo của HSC và hoàn thành 114% kế hoạch của Công ty.
• HSC duy trì khuyến nghị Mua vào và giá mục tiêu dựa trên phương pháp SOTP là 39.100đ. Hiện cổ phiếu VRE rẻ với thị giá chiết khấu 45,3% so với RNAV dự phóng, cao hơn mức chiết khấu bình quân 3 năm là 27,4%.

Sự kiện: Công bố BCTC Q4/2022 và tổ chức họp chuyên viên phân tích

VRE đã công bố KQKD Q4/2022 và tổ chức họp chuyên viên phân tích vào ngày 31/1. Công ty công bố doanh thu thuần đạt 2.084 tỷ đồng (tăng 52,5% so với cùng kỳ và tăng 4% so với quý trước). Trong khi đó, lợi nhuận thuần trong kỳ vượt kỳ vọng của HSC, đạt 791 tỷ đồng, tăng 6,5 lần so với cùng kỳ (tương đương quý trước). Nếu loại bỏ khoản lợi nhuận không thường xuyên, thì lợi nhuận của VRE nói chung sát dự báo của chúng tôi.

Tính chung cả năm 2022, lợi nhuận thuần đạt 2.735 tỷ đồng, tăng trưởng 108% và cao hơn 4% so với dự báo của HSC. Lợi nhuận thuần thực hiện cao hơn dự báo là vì chi phí bán hàng & quản lý thấp hơn dự tính (nhờ phí hoa hồng môi giới giảm), chi phí dự phòng nợ xấu giảm và doanh thu HĐ tài chính cao hơn dự báo (cao hơn 258% so với dự báo của chúng tôi ở mức 539 tỷ đồng) nhờ lãi tiền gửi.

HĐ cho thuê mặt bằng hồi phục tốt

Doanh thu cho thuê mặt bằng Q4/2022 đạt 1.906 tỷ đồng (tăng 114% so với cùng kỳ và tăng 3,8% so với quý trước). HĐKD cốt lõi của VRE đạt kết quả khả quan nhờ tỷ lệ lấp đầy cải thiện trong Q4/2022. Tỷ lệ lấp đầy bình quân trong năm 2022 ở cả 4 chuỗi TTTM là 83,5%; tăng từ 82,5% trong năm 2021. Tỷ suất lợi nhuận mảng cho thuê mặt bằng đạt 52,9% trong Q4/2022 (từ 26,6% trong Q4/2021). Mặc dù giảm 3,2 điểm phần trăm so với quý trước, tỷ suất lợi nhuận Q4/2022 đã đạt mức trước dịch Covid-19 (trên 50%).

Doanh thu cho thuê mặt bằng năm 2022 tăng trưởng mạnh 44,9% đạt 6.811 tỷ đồng nhờ (1) ngành bán lẻ hồi phục sau khi dịch Covid-19 được kiểm soát tốt và (2) VRE mở 3 TTTM mới trong Q2/2022 là VMM Smart City, VCP Mỹ Tho & Bạc Liêu.

So với năm 2019 (trước dịch Covid-19), doanh thu cho thuê mặt bằng năm 2022 thấp hơn một chút, thấp hơn 3%. Tuy nhiên, nếu loại ra chi phí gói hỗ trợ khách hàng thuê mặt bằng trong Q1/2022 (464 tỷ đồng), thì doanh thu cho thuê mặt bằng năm 2022 đạt 7,2 nghìn tỷ đồng, vượt mức 7 nghìn tỷ đồng trong năm 2019. Như vậy, mảng cho thuê mặt bằng đã có sự hồi phục mạnh mẽ trong cả năm 2022.

Doanh thu chuyển nhượng BĐS Q4/2022 đạt 152 tỷ đồng (giảm 65,1% so với cùng kỳ nhưng tăng 11,5% so với quý trước), thấp hơn dự báo của HSC vì doanh thu từ bàn giao shophouse thấp hơn kỳ vọng. Tỷ suất lợi nhuận gộp của mảng này đạt 22,6%; thấp hơn nhiều mức 57,6% trong Q4/2021 vì trong kỳ VRE bán một tài sản không thuộc HĐKD cốt lõi với tỷ suất lợi nhuận thấp - 1 bể bơi tại Vinhomes Smart City.

Lợi nhuận gộp sát dự báo

Doanh thu cho thuê mặt bằng thấp hơn 9,7% so với kỳ vọng trong khi tỷ suất lợi nhuận gộp đạt 53,4%; cao hơn một chút so với ước tính của HSC (50%). Lợi nhuận gộp mảng này đạt 3.639 tỷ đồng, tương đối sát với dự báo của chúng tôi.

Trong khi doanh thu thuần năm 2022 thấp hơn 14,6% so với dự báo vì doanh thu từ cho thuê mặt bằng và doanh thu BĐS không được như kỳ vọng, lợi nhuận thuần vượt 4% so với dự báo (vượt 18% nếu tính cả gói hỗ trợ khách thuê mặt bằng trong Q1/2022). Chúng tôi cho rằng lợi nhuận thực hiện cao hơn dự báo là vì chi phí bán hàng & quản lý thấp hơn ước tính của HSC (thấp hơn 34%) cộng với việc Công ty bán tài sản không thuộc HĐKD cốt lõi khi doanh thu chuyển nhượng shophouse thấp.

Doanh thu HĐ tài chính tăng và chi phí tài chính giảm

Doanh thu HĐ tài chính Q4/2022 đạt 201 tỷ đồng (tăng mạnh 129,9% so với cùng kỳ và tăng 54,1% so với quý trước) nhờ lãi tiền gửi. Trong khi đó, chi phí bán hàng & quản lý Q4/2022 giảm 36,6% so với cùng kỳ xuống còn 167 tỷ đồng vì chi phí hoa hồng và dự phòng trích lập cho nợ xấu giảm (theo Công ty).

Bảng CĐKT: Ghi nhận tiền mặt thuần

VRE có tiền mặt thuần là 3,9 nghìn tỷ đồng tại thời điểm cuối Q4/2022, tăng mạnh từ 1 nghìn tỷ đồng trong Q3/2022 và chỉ 330 tỷ đồng trong Q4/2021. Tiền mặt tăng mạnh nhờ khoản người mua trả tiền trước cho sản phẩm shophouse tại Điện Biên và Quảng Trị. Theo HSC, bảng CĐKT của VRE vẫn rất khỏe mạnh nhờ dòng tiền mạnh từ HĐ cho thuê mặt bằng và chuyển nhượng BĐS.

Duy trì khuyến nghị Mua vào và giá mục tiêu 39.100đ

HSC duy trì khuyến nghị Mua vào và giá mục tiêu dựa trên phương pháp SOTP là 39.100đ. Hiện cổ phiếu VRE rẻ với thị giá chiết khấu 45,3% so với RNAV dự phóng, cao hơn mức chiết khấu bình quân 3 năm là 27,4%.

Chúng tôi đánh giá KQKD của VRE là tích cực. Về dài hạn, HSC duy trì quan điểm là tiêu dùng nội địa ổn định, du lịch hồi phục và các nhà bán lẻ nước ngoài mở rộng hoạt động tại Việt Nam sẽ là những động lực tăng trưởng cho VRE.