Vincom Retail (VRE): Mảng cho thuê bán lẻ kỳ vọng tiếp tục phục hồi trong năm 2023

Nguồn: VCSC

Mảng cho thuê bán lẻ kỳ vọng tiếp tục phục hồi trong năm 2023

 

 

• Chúng tôi duy trì khuyến nghị MUA đối với CTCP Vincom Retail (VRE) với giá mục tiêu là 37.500 đồng/cổ phiếu. Chúng tôi giảm giá mục tiêu thêm 6,3% chủ yếu do điều chỉnh dự báo thận trọng hơn đối với việc khai trương trung tâm thương mại (TTTM) mới trong giai đoạn 2024-2027F, dự báo thấp hơn đối với mảng bán bất động sản, giả định tỷ lệ WACC cao hơn 0,5 điểm phần trăm và giả định tỷ lệ vốn hóa cao hơn 0,5 điểm phần trăm, một phần được bù đắp bởi tác động tích cực của việc chúng tôi cập nhật giá mục tiêu đến cuối năm 2023.
• Chúng tôi giữ nguyên dự báo LNST sau lợi ích CĐTS năm 2022 là 2,4 nghìn tỷ đồng (+85% YoY) chủ yếu do chúng tôi tiếp tục kỳ vọng gói hỗ trợ COVID-19 sẽ giảm đáng kể trong quý 4/2022 so với mức 766 tỷ đồng trong quý 4/2021.
• Trong năm 2023, chúng tôi dự báo LNST sau lợi ích CĐTS ở mức 3,3 nghìn tỷ đồng (+35% so với dự báo năm 2022), nhờ (1) hoạt động kinh doanh của khách thuê tiếp tục phục hồi, (2) không có gói hỗ trợ COVID-19 đáng kể , (3) đóng góp cả năm từ các TTTM mới khai trương vào nửa đầu năm 2022 — bao gồm VMM Smart City — và (4) mảng bán bất động sản ghi nhận cao hơn so với năm trước.
• Mức định giá của VRE hấp dẫn với P/E năm 2023 là 18,2 lần (dựa trên dự báo của chúng tôi) so với P/E trung vị 6 tháng của các công ty cùng ngành trong khu vực là 25,1 lần, bên cạnh dự phóng tốc độ tăng trưởng kép LNST sau lợi ích CĐTS giai đoạn 2023-2027 của chúng tôi là 21% cho VRE, đến từ kỳ vọng của chúng tôi về đóng góp từ các TTTM mới và biên lợi nhuận cải thiện.
• Chúng tôi tin rằng VRE với vị thế là công ty hàng đầu trong ngành sẽ được hưởng lợi từ tiềm năng phát triển của ngành bán lẻ hiện đại tại Việt Nam thông qua các lợi thế cạnh tranh của công ty bao gồm vị trí đắc địa, quy mô toàn quốc và khả năng tiếp cận quỹ đất lớn nhất Việt Nam.
• Rủi ro đối với quan điểm tích cực của chúng tôi: Việc mở rộng TTTM mới chậm hơn kỳ vọng của chúng tôi do lo ngại về những thách thức và áp lực lạm phát có thể khiến ngành phục hồi chậm hơn kỳ vọng.

Chúng tôi kỳ vọng lợi nhuận mảng cho thuê bán lẻ sẽ tăng trưởng tích cực vào năm 2023, chủ yếu từ dự báo của chúng tôi về gói hỗ trợ thấp hơn so với năm trước. VRE đã hỗ trợ gói trị giá 464 tỷ đồng cho các khách thuê trong quý 1/2022 nhưng không đáng kể trong quý 2/2022 và quý 3/2022. Chúng tôi tiếp tục kỳ vọng sẽ không có gói hỗ trợ COVID-19 lớn nào trong quý 4/2022 và năm 2023 nhưng dự báo sẽ có các chi phí liên quan đến (1) hoạt động marketing và sự kiện trong các kỳ lễ hội cũng như (2) hỗ trợ cho một số khách thuê tại các trung tâm thương mại tại các khu vực ngoài trung tâm chưa phục hồi nhanh chóng sau 2 năm COVID-19. Do đó, chúng tôi dự báo lợi nhuận gộp mảng cho thuê bán lẻ năm 2023 của VRE sẽ tăng trưởng 26% và đạt mức 4,3 nghìn tỷ đồng.

Chúng tôi kỳ vọng VRE sẽ khai trương các trung tâm thương mại mới vào năm 2023, điều này sẽ tái khẳng định vị thế của công ty là chủ đầu tư TTTM với vị thế dẫn đầu ngành. Ban lãnh đạo đặt mục tiêu khai trương 6 TTTM mới bao gồm 2 TTTM VMM (diện tích ~46.000 m2 tại Grand Park và ~66.000 m2 tại The Empire - dự kiến lần lượt khai trương vào tháng 7 và tháng 12/2023) và 4 TTTM VCP (tại Hà Giang, Bắc Giang, Điện Biên Phủ và Đông Hà). Chúng tôi dự báo các TTTM mới này sẽ nâng tổng GFA cho thuê bán lẻ của VRE lên mức 1,94 triệu m2 vào cuối năm 2023 so với mức 1,57 triệu m2 vào cuối năm 2019 (trước dịch COVID-19). Ngoài ra, chúng tôi dự báo tổng GFA cho thuê bán lẻ của VRE tăng thêm ~240.000 m2/năm trong giai đoạn 2024-2027, điều này hỗ trợ một phần cho dự báo tốc độ tăng trưởng kép LNST sau lợi ích CĐTS giai đoạn 2023-2027 của chúng tôi là 21%.