Vinhomes (VHM): Doanh số bán hàng cao sẽ hỗ trợ lợi nhuận năm 2023; định giá hấp dẫn

Nguồn: VCSC

Doanh số bán hàng cao sẽ hỗ trợ lợi nhuận năm 2023; định giá hấp dẫn

 

 

• Chúng tôi giữ nguyên khuyến nghị MUA đối với CTCP Vinhomes (VHM) nhưng giảm giá mục tiêu thêm 22,5% còn 82.900 đồng/cổ phiếu chủ yếu do chúng tôi tăng giả định WACC thêm 0,9 điểm phần trăm, áp dụng chiết khấu 15% cho định giá RNAV và giảm dự báo doanh số bán hàng giai đoạn 2023-2024 thêm 8%. Chúng tôi tiếp tục cho rằng công ty có vị thế tốt để tận dụng câu chuyện tăng trưởng ngành bất động sản nhà ở của Việt Nam trong dài hạn nhờ vị thế dẫn đầu thị trường, quỹ đất lớn và các dự án phức hợp riêng biệt.
• Chúng tôi dự báo LNST sau lợi ích CĐTS năm 2022 đạt 30,8 nghìn tỷ đồng (-21% so với mức cơ sở cao của năm 2021), chủ yếu nhờ doanh thu bán lẻ và doanh thu bán buôn tại The Empire, The Crown và Grand Park. Chúng tôi điều chỉnh giảm dự báo LNST sau lợi ích CĐTS năm 2022 thêm 3% khi chúng tôi giảm dự báo doanh thu ghi nhận đối với Ocean Park và Smart City, phần nào được bù đắp bởi doanh thu bán buôn được ghi nhận là thu nhập tài chính trong 9 tháng đầu năm 2022. Chúng tôi dự báo LNST sau lợi ích CĐTS năm 2023 đạt 34,3 nghìn tỷ đồng (+11% so với năm 2022), chủ yếu nhờ bàn giao tại The Empire và The Crown.
• Chúng tôi tăng dự báo giá trị hợp đồng bán hàng năm 2022 (không bao gồm giá trị hợp đồng dịch vụ xây dựng) thêm 12% đạt 101 nghìn tỷ đồng (+28% YoY) do doanh số bán hàng 9 tháng đầu năm 2022 cao hơn kỳ vọng trước đây của chúng tôi. Chúng tôi dự báo giá trị hợp đồng bán hàng năm 2023 sẽ giảm 19% so với năm 2022 còn 82 nghìn tỷ đồng với sự đóng góp từ 5 đại dự án hiện tại của VHM. Ngoài ra, chúng tôi kỳ vọng VHM sẽ mở bán các dự án Wonder Park (~133 ha) và Cổ Loa (~385 ha), cả 2 dự án đều ở Hà Nội, vào năm 2024.
• Chúng tôi cho rằng VHM đang có định giá rất hấp dẫn với P/E năm 2022/2023 là 7,5/6,7 lần (dựa trên dự báo của chúng tôi và so với P/E năm 2022/2023 của các công ty cùng ngành trong khu vực là 9,7/9,3 lần) và P/B năm 2022 là 1,6 lần với ROE năm 2022 cao là 22,7%, bên cạnh tỷ lệ nợ ròng/vốn chủ sở hữu là 17,3% vào cuối quý 3/2022.
• Rủi ro đối với quan điểm tích cực của chúng tôi: Các đợt mở bán lẻ chậm hơn dự kiến tại các đại dự án mới.

Doanh số bán hàng cao tại The Empire và The Crown sẽ đảm bảo triển vọng lợi nhuận trong giai đoạn 2022-2023F. Tổng giá trị hợp đồng bán hàng trong 9 tháng đầu năm 2022 của VHM đạt 110,2 nghìn tỷ đồng (+169% YoY), bao gồm giá trị hợp đồng dịch vụ xây dựng như một phần của điều khoản hợp đồng trong một số giao dịch bán buôn và được hỗ trợ bởi doanh số bán lẻ cao tại The Empire (~5.300 căn hộ thấp tầng được mở bán lẻ vào cuối tháng 4/2022 — 93% đã được bán vào cuối quý 3/2022) và giao dịch bán buôn tại The Empire và The Crown. Chúng tôi tin rằng việc mở bán The Crown vào ngày 10/10 (1.000 căn hộ thấp tầng được tung ra thị trường và 80% được đặt cọc sau 3 ngày) sẽ hỗ trợ cho doanh số bán hàng quý 4/2022. Chúng tôi dự báo The Empire và The Crown sẽ đóng góp khoảng 60% tổng doanh thu bán bất động sản cốt lõi trong giai đoạn 2022-2023 đạt 159 nghìn tỷ đồng.

Bảng cân đối kế toán vững chắc với dòng tiền mặt ổn định. Tiền và các khoản tương đương tiền của VHM đạt 14,7 nghìn tỷ đồng vào cuối quý 3/2022 (-50,5% QoQ nhưng +3,2 lần so với cuối năm 2021), cho thấy khả năng tạo dòng tiền từ các dự án vừa mở bán gần đây, bù đắp một phần cho khoản thanh toán chi phí xây dựng The Empire cũng như chi phí phát triển cho các dự án sắp tới. Tổng nợ vay của VHM tính đến cuối quý 3/2022 tăng 26% QoQ và 102% so với cuối năm 2021 đạt 40,2 nghìn tỷ đồng. Do đó, tỷ lệ nợ vay ròng/vốn chủ sở hữu của công ty tăng lên 17,3% so với -1,4% vào cuối quý 2/2022 và 7,8% vào cuối năm 2021.