Vinhomes (VHM): Lợi nhuận cao trong quý 3 nhờ bàn giao dự án nhanh chóng, ghi nhận doanh số bán buôn

Nguồn: VCSC

Lợi nhuận cao trong quý 3 nhờ bàn giao dự án nhanh chóng, ghi nhận doanh số bán buôn

 

 

CTCP Vinhomes (VHM) công bố LNST sau lợi ích CĐTS cao đạt 14,5 nghìn tỷ đồng (+30% YoY) trong quý 3/2022, chủ yếu nhờ (1) bắt đầu bàn giao tại dự án Vinhomes Ocean Park 2 – The Empire (gọi tắt là The Empire) và (2) ghi nhận các giao dịch bán buôn tại The Empire và Vinhomes Ocean Park 3 – The Crown (gọi tắt là The Crown) với thu nhập trước thuế đạt 8,9 nghìn tỷ đồng, đóng góp 47% LNTT quý 3/2022 của VHM.

LNST sau lợi ích CĐTS 9 tháng 2022 của VHM đạt 19,7 nghìn tỷ đồng (-27% YoY), hoàn thành 62% dự báo LNST sau lợi ích CĐTS năm 2022 của chúng tôi là 31,7 nghìn tỷ đồng (-18% YoY so với mức cơ sở cao trong năm 2021). Do chúng tôi tiếp tục kỳ vọng tốc độ bàn giao tại dự án The Empire vẫn duy trì tốt trong quý 4/2022 – cùng với bàn giao tại các dự án Ocean Park, Smart City và Grand Park – chúng tôi cho rằng sẽ không có thay đổi đáng kể đối với dự báo LNST sau lợi ích CĐTS 2022 của chúng tôi, dù cần thêm đánh giá chi tiết.

Bàn giao nhà tại The Empire bắt đầu trong quý 3/2022; vị thế tài chính ổn định. VHM đã mở bán khoảng 5.300 căn thấp tầng tại The Empire cho khách hàng cá nhân vào cuối tháng 4/2022, trong đó 93% đã được bán vào cuối quý 3/2022. Công ty bắt đầu bàn giao các căn hộ đã bán trước tại dự án này vào quý 3/2022 với hơn 1.300 căn thấp tầng được bàn giao trong quý.

Doanh thu bán BĐS cốt lõi của VHM (bao gồm BCC và các giao dịch bán buôn được ghi nhận là doanh thu hoạt động tài chính) đạt 41 nghìn tỷ đồng trong 9T 2022 (-29% YoY). Ngoài ra, các khoản thanh toán của khách hàng đã ký hợp đồng mua bán BĐS đạt 58,7 nghìn tỷ đồng tính đến cuối quý 3/2022 (+7,9 lần so với cuối năm 2021). Tiền và các khoản tương đương tiền của VHM là 14,7 nghìn tỷ đồng vào cuối quý 3/2022 (-50,5% QoQ nhưng tăng 3,2 lần so với cuối năm 2021), cho thấy khả năng tạo dòng tiền từ các dự án vừa mở bán gần đây, bù đắp một phần cho khoản thanh toán chi phí xây dựng The Empire cũng như chi phí phát triển cho các dự án sắp tới. Tổng nợ vay của VHM tính đến cuối quý 3/2022 tăng 26% QoQ và 102% so với cuối năm 2021 đạt 40,2 nghìn tỷ đồng. Do đó, tỷ lệ nợ vay ròng/vốn chủ sở hữu của công ty tăng lên 17,3% so với -1,4% vào cuối quý 2/2022 và 7,8%
vào cuối năm 2021.

Doanh số bán hàng 9T 2022 tích cực nhờ The Empire và The Crown. Trong quý 3/2022, VHM ghi nhận tổng giá trị doanh số bán hàng theo hợp đồng là 17,7 nghìn tỷ đồng (+33% YoY), bao gồm các giao dịch bán buôn tại các phân khu cao tầng tại The Empire và The Crown lên tới 11,0 nghìn tỷ đồng, cũng như doanh số bán lẻ tại The Empire. Như vậy, giá trị hàng bán chưa ghi nhận tính đến cuối quý 3/2022 của VHM là 124,7 nghìn tỷ đồng (-4% QoQ & + 192% YoY).

Tổng giá trị doanh số bán hàng trong 9T 2022 của VHM đạt 93,7 nghìn tỷ đồng (+124% YoY - không bao gồm giá trị hợp đồng dịch vụ xây dựng theo điều khoản hợp đồng của một số giao dịch bán buôn ghi nhận trong quý 2/2022) và vượt dự báo cả năm của chúng tôi. Chúng tôi nhận thấy rủi ro điều chỉnh tăng đối với dự báo doanh số bán hàng năm 2022 của chúng tôi là 90 nghìn tỷ đồng (+ 14% YoY), dù cần thêm đánh giá chi tiết.

Ban lãnh đạo cũng chia sẻ kế hoạch mở bán trong quý 4/2022 của VHM bao gồm mở bán The Crown vào ngày 10/10 (1.000 căn thấp tầng mở bán đợt đầu với 80% số căn đã được đặt cọc sau 3 ngày) và dự kiến mở bán Golden Avenue tại tỉnh Quảng Ninh (116 ha; 2.000 căn dự kiến mở bán vào tháng 11), với giá trị dự án khoảng 800 triệu USD, theo ban lãnh đạo. Chúng tôi chưa đưa Golden Avenue vào dự báo và định giá của chúng tôi.

Công ty VMI và mô hình hợp tác đầu tư bất động sản thấp tầng Vinhomes. CTCP Quản lý và Đầu tư Bất động sản VMI (VMI) được thành lập vào ngày 06/10/2022, với các cổ đông chính là Chủ tịch HĐQT VIC là ông Phạm Nhật Vượng (nắm 90% cổ phần thông qua việc chuyển nhượng quyền sở hữu 243 triệu cổ phiếu VIC cho VMI), VHM (5% cổ phần) và vợ ông Vượng (5% cổ phần). VMI đã ra mắt sản phẩm đầu tư - Fantasy Home – cùng thời điểm với mở bán dự án The Crown dành cho các nhà đầu tư cá nhân cùng đầu tư vào bất động sản VHM với mức sinh lời được đảm bảo. VMI sẽ mua các bất động sản của VHM và sau đó ký hợp đồng hợp tác kinh doanh với các nhà đầu tư cá nhân. Theo đó, các nhà đầu tư sẽ được hưởng mức lợi nhuận chia sẻ từ sự tăng giá BĐS của VHM sau khi VMI bán đi trong thời hạn đầu tư 5 năm. Chúng tôi cho rằng mục đích của chương trình này là để mở rộng tệp khách hàng cho các dự án sắp tới của VHM, không chỉ hướng đến các cá nhân có thu nhập trung bình cao mà còn tạo ra cơ hội đầu tư cho các nhà đầu tư có vốn nhỏ hơn.